Как продать пай сельхозназначения: продажа земель сельскохозяйственного назначения

Инструкция по оформлению наследственного пая

Недвижимость, в том числе земельный пай, может переходить по наследству (узнайте, как оформить документы на наследство земельного участка). Законом об обороте земель СХН установлены ограничения в части категории наследников.

Ограничения в части наследственного права

Право собственности на участок или земельный пай не считается правомерным, если:

лицо, претендующее на имущество, является иностранцем – лица, не являющиеся гражданами РФ, могут только арендовать земельный пай СХН;
допущены нарушения максимально допустимых размеров площади земельного участка или пая – более 10% от общего надела;
наследуемое имущество передано юридическим лицом – директивами ГК РФ установлено, что завещание может быть составлено только физическим лицом.

Если граждане не могут быть признаны полноправными владельцами, но являются наследниками по завещанию, закон обязывает их произвести отчуждение пая земли в течение 1 года со дня возникновения факта наследства. Алгоритм отчуждения идентичен сделке купли-продажи (описан выше).

Формы возникновения права наследственности

Наследование предполагает переход имущества от умершего к другому лицу. Наследники определяются двумя способами:

По закону – наследодатель перед смертью не оставил письменных распоряжений своим имуществом, в связи с чем наследство передается по очередности. Она устанавливается по степени родства (первая очередь – супруги, дети, вторая – двоюродные родственники и т. д.)
Право по завещанию – наследники определены наследодателем в форме нотариально заверенного завещания.

Сроки принятия наследства

В общепринятом смысле срок открытия наследственного права возникает по истечении 6 месяцев с даты установления фактической смерти (медицинское заключение либо решение суда). Соответственно, в этот период необходимо подтвердить свое вступление в наследство.

Есть также специальные сроки продолжительностью в 3 месяца, они наступают, когда первый наследник отказался от наследства (по истечении 6 месяцев) и право переходит другому родственнику по очередности.

Вступление в наследство: алгоритм действий

Для вступления в права наследства необходимо выполнить ряд действий, предусмотренных законодательством:

Обратиться к нотариусу и подать заявление о принятии в наследство земли.
Предоставить документы по перечню:

документальное подтверждение смерти наследодателя (свидетельство о смерти или решение суда);
паспорт предполагаемого наследника;
завещание или документы, подтверждающие степень родства;
подтверждение права собственности на земельный пай умершего (выписка из ЕГРН, свидетельство на пай и другие), в течение 3-х рабочих дней нотариус самостоятельно запрашивает такие сведения в уполномоченном органе;
заключение оценочной компании о стоимости участка.

Оплатить налоговый сбор:

для наследников первой очереди – 0,3% от стоимости имущества, но не более 100000 р.;
остальные наследники оплачивают налог в размере 0,6% от стоимости земли, но сумма не может превышать 1000000 р.

Получить свидетельство о праве на наследство земельного пая (как правило, по истечении 6-месячного срока).
Зарегистрировать право собственности в ЕГРН и поставить земельный пай на кадастровый учет (подробнее описано выше).

Дарение пая

Можно ли подарить земельный пай? Фото № 5

Процедура дарения доли во многом схожа с возмездным отчуждением:

Перед проведением сделки владелец должен проверить наличие свидетельства о собственности на пай.
Саму дарственную не нужно регистрировать, а вот переход права собственности требует государственной верификации в Росреестре.
Нужно уведомить о предстоящем дарении других участников товарищества. Но, в отличие от купли/продажи, здесь у совладельцев нет прав не первоочередное владение, поскольку земля передается безвозмездно.

Алгоритм дарения

подготовка документов для заключения ;
составление дарственной самостоятельно или с помощью профессиональных юристов (оптимально – через услуги нотариуса);
подписание договора;
госрегистрация перехода права;
передача участка по акту.

В силу упрощенного механизма проведения под прикрытием сделок дарения осуществляется элементарная скупка сельхозугодий заинтересованными лицами. Профессиональные игроки земельного рынка в курсе обеспечения финансовой и правовой безопасности фиктивной передачи земли. Но несведущим гражданам лучше не пытаться обойти закон:

покупатель может не оплатить по счету, и закон будет на его стороне;
если всплывет правда, сделку и вовсе могут признать недействительной в суде.

Продажа

Пой можно продать:

В виде уставного капитала;
В рассрочку. Оплата за пай должен быть перечислена в течении полугода после заключения договора. Оплата должна быть разделена на 6 месяцев.

Например: если единственный собственник продает участок в размере 5 гектар, а цена за 1 гектар будет 300 000 рублей, соответственно общая сумма стоимости земли будет 1 500 000 рублей. Полученную сумму делим на 6 равных долей и получаем 250 000 рублей. Каждый месяц на протяжении полугода, приобретатель земли в рассрочку должен перечислять данную суммы бывшему собственнику;

Другими законными способами.

Как продать земельный пай сельхозназначения

Исходя из вышесказанного, самостоятельная реализация недвижимого объекта сельскохозяйственного назначения весьма рискованная задача. Даже если ранее человек уже сталкивался с подобной сделкой, из-за частых изменений он вновь окажется перед запертой дверью с чистым листом, в то время как практикующие юристы постоянно следят за изменениями и ежедневно сталкиваются с ними на практике

В первую очередь следует обратить внимание на то, что правоотношения аграрной сферы регулируются не только общими актами российского законодательства, но и территориальными, однако в любом случае все они ссылаются на Земельный кодекс Российской Федерации. Согласно ему, объект, предназначенный для ведения сельского хозяйства, определяется, как территория, имеющая официальный статус и целевое назначение по решению государственных органов

Использовать такую недвижимость можно для хозяйственных, научных, учебных и исследовательских задач.

Такая земля отнесена к категории государственного имущества, несмотря даже на приватизацию, поэтому продажа объекта лицам, не имеющим российского гражданства, невозможна.
Участок с целевым назначением под сельское хозяйство не может быть продан для его эксплуатации другим способом, так как он должен выполнять функцию по развитию сельского хозяйства в стране.
Покупатель обязан обладать соответствующими знаниями и опытом работы на земле, будь это фермерство, животноводство, садоводство или прочие сопутствующие сферы.
Совладельцы земли обладают преимущественным правом выкупа. Если никто из них в течение месяца после объявления о намерении продать участок не изъявил желания выкупить пай, он может быть продан постороннему лицу.
Если земля в течение трех лет по назначению не использовалась, муниципальные органы имеют право вернуть ее в свою собственность.

Говоря об аграрных правоотношениях, не следует ограничиваться только куплей-продажей недвижимости, поскольку в это понятие входит не только переход прав собственности, но и непосредственно эксплуатация объекта. На стоимость таких участков влияет не только их площадь и место расположения, но и вид деятельности, проводимый на них, а также коэффициенты плодородности земли. Как Продать Земельный Пай Находящийся в Долгосрочной Аренде

Читайте на сайте «Россия-Украина»:

Как Продать Половину Дома если Дом не Разделен
Как Продлить Договор Аренды Земельного Участка под Строительство Жилого Дома
Как Просить Подключение Коммуникаций в Администрации Письмо
Как Разделить 1 2 Долю Дома и Земельного Участка
Как Разделить Имущество после Развода Без Суда

Выдел пая в натуре

Вот здесь и начинается самое интересное. Где он фактически, этот пай? Как выделить его в натуре в 2021 году, учитывая, что большинство подходящих мест уже занято другими пользователями?

Процедура выдела в натуре подчиняется нормам образования участков и происходит в соответствии с Земельным кодексом РФ и Федеральным законом № 101-ФЗ.

Этапы выделения пая:

Чтобы реализовать право на выдел пая в натуре, первым делом нужно подобрать место, где он может располагаться. Пожалуй, это будет самая важная и самая сложная часть процедуры.

Подбирать участок необходимо, опираясь на данные поконтурных ведомостей (их можно запросить в Управлении Росреестра), и другого картографического материала, в котором есть информация о расположении бывшего сельхозпредприятия. Только если никаких графических данных не существует, можно искать подходящее место на Публичной кадастровой карте, в том районе, где расположен участок

Очень важно правильно формировать участок в границах: он не должен быть занят сельхозугодьями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, принадлежащими к собственности субъектов РФ. Образуемый участок не должен находиться за границами возделываемых сельхозугодий

К выбору места, где можно образовать участок из земель сельхозназначения, следует подходить очень ответственно. Случается, что даже к выделенным и стоящим на учете в границах участкам, органы власти предъявляют претензии, например, если сформированный участок захватил лесополосу. Уполномоченный орган власти вправе подать в суд на собственника такого участка.

Когда подходящее место найдено, нужно подготовить проект межевания земельного участка. Этим занимаются кадастровые инженеры.
Следующим обязательным этапом процесса является публикация извещения о выделе доли в натуре: указывается кадастровый номер участка, из которого совершается выдел, ФИО владельца, адрес. Данным оповещением сособственники уведомляются о том, что необходимо ознакомиться с местоположением выделяемого участка и согласовать его. Чтобы предоставить обоснованные возражения по указанному в публикации адресу, законом отводится 30 дней.

Извещение подается в местную газету, в которой печатается официальная информация органами местного самоуправления. Такой порядок регулируется п. 10-14 ст. 13.1 № 101-ФЗ.

Если остальные участники долевой собственности не обратились к кадастровому инженеру, можно переходить к следующему этапу.

При отсутствии возражений проект межевания считается согласованным и заверяется собственником доли.
Подготавливается межевой план, в состав которого входит графическая часть, устанавливающая точное местоположение выделяемых сельхозугодий. Проект межевания является неотъемлемой частью межевого плана, газета является приложением к нему.

Если совладельцев меньше 6 человек, дополнительно понадобится соглашение о выделе, либо заверенная представителем администрации копия протокола общего собрания долевиков. Такое положение предусмотрено Федеральным законом № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».

Межевой план подается в Росреестр для постановки на учет пая как самостоятельного объекта и возникновения права на образованный участок. Право на долю в общем участке аннулируется. Владелец, желающий осуществить выдел, вправе подавать заявление в Росреестр без совладельцев.

После выдела пая в натуре обладатель доли станет полноправным собственником участка, сформированного в границах. Распоряжаться таким участком станет еще проще, его можно будет легко сдать в аренду, и он вырастет в цене.

Если собственники земельного участка не пришли к соглашению, можно обращаться в суд за выделом своей доли (ст. 252 ГК РФ).

Стоимость работ по выделу участка ввиду ее сложности и длительности, а также большого размера участка, в разы превышает работы по межеванию обычных участков ИЖС и садов. Если Росреестр отказывает в образовании участка по причине его расположения за границами сельхозугодий, кадастровые работы придется переделывать, вновь подавать публикацию, что влечет за собой дополнительные временные и материальные затраты.

Как продать земельный пай – пошаговая инструкция, печень документов, законы

Коммерческая стоимость земель зависит от множества факторов, среди которых основополагающим является наличие транспортной развязки и близость к крупным городам. Если надел расположен в большом селе, где имеется необходимая инфраструктура и можно легко приобрести или построить дом для постоянного или временного проживания, этот факт тоже будет на руку продавцу. Такой участок тоже можно продать дороже. В 1991 году Президентом России был издан указ, согласно которому была начата реорганизация коллективных хозяйств.

Главной задачей мероприятия было увеличение числа собственников земли. Большинству работников совхозов и колхозов были выделены наделы. Таким образом, земельный пай это часть земель в общем массиве, принадлежащая на правах собственности физическому лицу.

Закон не дает точных рекомендаций, сколько гектар в одном пае. Участок может быть любых размеров, начиная с нескольких соток. Сельскохозяйственные угодья – государственный ресурс, определяющий роль в экономике России аграрного сектора.

Такая земля может быть использована только по прямому назначению, то есть для животноводства или растениеводства. Допускается так же эксплуатация с целью научно-исследовательской или образовательной деятельности. Собственник, при соблюдении определенных условий, имеет право распоряжаться выделенной долей по собственному усмотрению.

Разбираемся, как продать пай земли в этом случае.

Как продать земельный пай на землях сельхозназначения

Земли сельхозназначения

Основой в сфере правового регулирования вопросов землепользования определён Земельный кодекс Р. Ф. Согласно нормативному документу, площади сельхозугодий включают в себя обширный круг участков различного назначения:

— пахотные поля и залежные земли;
— лесопосадки, посадки плодовых деревьев и кустарников, сенокосные угодья;
— выпасы и загоны для скота;
— здания, сооружения и иные постройки, если они расположены на этой территории.

Земельный пай, как объект купли-продажи ничем не отличается от любого другого объекта недвижимости. Его можно подарить или передать по наследству, сдать в аренду. Разница заключается лишь в последующем направлении использования этого объекта. Здесь имеются некоторые ограничения, запрещающее использование предмета купли-продажи не по назначению. Разрешённое использование — это, безусловно, растениеводство, животноводство, рыбоводство, пчеловодство. То есть, всё то, для чего и отводился земельный пай.

Но не всё так просто ведь в состав земельного пая могут входить и земли, не имеющие прямого отношения к разрешённым видам пользования: охранные зоны коммуникаций, защитные лесонасаждения. Поэтому при покупке земельного пая следует быть внимательным, и предварительно подумать — а нужны ли вам такие обременения. Так можно ли продать земельный пай сельхозназначения?

Приобретатели земельного пая на землях сельхозназначения

Правом приобретения пая могут воспользоваться:

— сельские жители, обрабатывающие землю для выращивания овощей, фруктов, злаковых и других видов культур как на собственное потребление, так и в целях реализации для получения дохода, а также получающие его по наследству;
— организации, осуществляющие научную, исследовательскую и учебную деятельность, связанную с землёй;
— граждане, создавшие на земельном участке животноводческую ферму и перерабатывающие сельхозпродукцию и другие вспомогательные производства;
— предприятия и учреждения коммерческой, общественной и религиозной направленности для ведения подсобного хозяйства.

Сделка по передаче земли в аренду согласовывается с местным органом самоуправления. Это необходимо и при получении наследства. Местная власть обладает правом решать вопросы землепользования:

- — учёт и распределение земельных участков среди пользователей;
- — определение приоритетов в предоставлении земли частному лицу, или предприятию;
- — установление минимальной доли;
- — вносить поправки в финансовую часть сделок, касающуюся установления цены.

Продажа земельного пая сельхозназначения

Если вы решили продать свой пай, необходимо уведомить об этом всех совладельцев через местную газету. До начала продажи доли необходимо её оценить, выделить часть в земле и пообщаться с собственниками соседних участков на предмет наличия претензий с их стороны к границам раздела территорий, чтобы исключить возникновение вопросов в процессе продажи. Совладельцы земли имеют право выкупить долю в приоритетном порядке.

Такое же право есть и у местной администрации, и необходимо уточнить, есть ли такое желание. В орган местного самоуправления подаётся заявление, в котором должна быть изложена суть вопроса и необходимые сведения о земле: характеристики, объявляемая цена и срок оформления продажи.

Только по истечении одного месяца со дня объявления о продаже участка, если никто из совладельцев и администрация не заявили о намерении выкупить пай, он может быть продан стороннему претенденту. А если претендентов несколько, то преимущество отдаётся хозяйствам, образовавшимся в результате реорганизации.

Как продать пай сельхозназначения — очень важно перед продажей правильно оформить долю как самостоятельный объект недвижимости, обратив внимание на возможные обременения, в том числе и в виде длительной аренды. Эти же действия необходимо выполнить, если он получен по наследству. Выделение доли в земле включает в себя несколько видов работ, итогом которых является её идентификация, отличающая от собственности совладельцев участка

Документом, удостоверяющим выделение доли, является кадастровый паспорт, и земля включается в государственный реестр недвижимости. В кадастровом паспорте будет указана и кадастровая стоимость участка, и она может быть выше или ниже рыночной стоимости

Выделение доли в земле включает в себя несколько видов работ, итогом которых является её идентификация, отличающая от собственности совладельцев участка. Документом, удостоверяющим выделение доли, является кадастровый паспорт, и земля включается в государственный реестр недвижимости. В кадастровом паспорте будет указана и кадастровая стоимость участка, и она может быть выше или ниже рыночной стоимости.

Выделение пая в натуре

Что нужно сделать, чтобы иметь право распоряжаться земельным паем? Фото № 7

Эта понадобится в сделках, предполагающих смену владельца пая, а также при оформлении «виртуального» права на вполне осязаемую собственность с возможностью полного распоряжения.

Дело это хлопотное, зависящее от особенностей участка, правовой формы с/х предприятия, особенностей товарищества дольщиков.

Но есть и общие шаги, которые предстоит осуществить практически любому претенденту:

в региональных печатных и электронных СМИ (только официальных) размещается о предстоящем выделении и оформлении долевого участка земли;
через месяц общее собрание дольщиков, где уточняются и согласовываются технические параметры выделяемого пая;
теперь очередь за межеванием – это самый длительный этап. Он может продлиться даже свыше одного года;
по окончанию проводится согласование границ с соседями и государственными инстанциями. В среднем этап занимает до 30 дней;
пришла очередь получения кадастрового плана на участок и присвоения кадастрового номера.

Только после благоприятного завершения всех этих «мытарств» собственнику выдается правоустанавливающий документ.

Ответить

Земельный пай – это участок земли, входящий в целостный массив, поделенный на отдельные паи, которые могут принадлежать разным людям (пайщикам). Земля (пай) выдается один раз и бесплатно. Такие земельные паи обычно выделяются людям для сельского хозяйства. И они не являются собственностью без приватизации, которая будет платной, но после нее участок будет уже в собственности, и можно будет совершать с ним любые сделки, предусмотренные законом.

Земельный пай могут выделить работникам сельского хозяйства, работникам здравоохранения, образования и другим категориям граждан, которые работали в колхозах и совхозах. Земельные пайщики обязаны уплачивать налог на свои земли, в случае неуплаты налогов, приватизация такой земли будет невозможна.

Что же понадобится для оформления земельного пая

в собственность, кроме массы времени, терпения и денег?

Для оповещения дольщиков о желании отделить свою долю в собственность нужно дать объявление в местной (районной, городской, областной) газете, с указанием точных данных общего земельного массива.

Необходимо провести собрание всех дольщиков по прошествии месяца после подачи объявления. На нем будут зафиксированы в протоколе собрания все данные о земельном пае, выделяемом в собственность. Протокол должны подписать все участники собрания.

Заключение договора об определении границ отделяемого земельного пая, проведение работ по отделению (межевание земли) на местности. Во время межевания нужно оповестить о работах владельцев соседствующих участков. Стоит учесть, что процесс отделения земельного участка и определение его границ процесс долгий (может длиться несколько месяцев), отнимет немало сил и денег. Результатом будет оформление Земельного дела.

Получение кадастрового номера, закрепленного за отделенным земельным паем. Регистрация земли
в Земельном комитете. Попутно идет проверка правильности отделения (межевания) земли от общего массива. Этот процесс может длиться несколько недель.

Подача заявления в регистрационную палату о получении свидетельства собственности. В результате свидетельство можно получить также не скоро, иногда не раньше чем через месяц.

Процесс покупки земельного пая будет выглядеть немного другим:

Покупка земельного пая
.

Подача заявления на регистрацию сделки в Регистрационную палату и заявления об оформлении документа, подтверждающего право собственности на землю.

Предоставление документов в регистрационную палату: паспорт, договор сделки о приобретении земли, нотариально заверенный документ, в котором будет написано о согласии супруга(и) на покупку земли, свидетельство права собственности на пай продавца, нотариально заверенный документ о согласии на продажу земельного пая от супруга(и) (продавца), ксерокопию извещения о намерении продажи земли, почтовые квитанции, подтверждающие рассылку по почте уведомления о продаже, квитанции, подтверждающие оплату госпошлины на регистрацию первичной и вторичной собственности, договора о купле-продаже.

Подача заявления в сельскохозяйственное правление предприятия о выделении земельного надела с указанием размеров земельного пая и его местонахождения.

Подача такого же заявления главе администрации.

Межевание и регистрация права собственности.

В общем, отделение земельного пая в собственность, равно как и его покупка, процесс долгий, он может затянуться на один-два года, особенно если учесть процветание бюрократии в нашей стране. А кроме того еще и довольно дорогостоящий.

Налоговая ставка

Ставка, подлежащая уплате, зависит от гражданской принадлежности человека. Для резидентов общая ставка равна 13%. Нерезиденты вносят плату в размере 30 %. Иностранные граждане могут получить статус резидента после нахождения на территории России от 183 дней. Например, гражданин РФ продает объект стоимостью 8 000 000 рублей, он платит НДФЛ 1 040 000 рублей, а не резидент 2 400 000 рублей. Налог на участок, пребывающий в сельхозназначении, оплачивается также по ставке 13%. При этом стоимость указывается в договоре.

Этим правом можно воспользоваться при условии официальной регистрации. Законодательство определяет обязанность юридических лиц на общих основаниях вносить 13% от сделки по отчуждению. При этом ее размер может изменяться в индивидуальном порядке, и он зависит от формы собственности. Предприниматели платят в общей совокупности с другими доходами.

Общие сведения

Итак, земельный пай – что это такое? Данным термином обозначается земельный надел, имеющий сельскохозяйственное назначение. Его передают в пользование физическому лицу, однако, несмотря на это он остается частью общей долевой собственности.

Кто вправе был получить пай бесплатно?

члены колхозов, совхозов;
сотрудники сельскохозяйственных предприятий;
лица, проживающие в сельской местности;
пенсионеры, трудившиеся в агрокультурной сфере.

Нужно понимать, что передача земли происходила на безвозмездной основе, однако некоторые платежи все равно приходилось совершить, например, за оформление документации.

Сейчас многих интересует, что можно сделать с земельным паем. Законодательство предусматривает несколько вариантов распоряжения подобным участком.

К ним относятся:

обмен на другие земельные участки или недвижимость;
дарение или включение в состав завещательного имущества;
отчуждение путем продажи;
залог для обеспечения иных нужд;
сдача в аренду;
передача в безвозмездное пользование.

Полноправно распоряжаться земельным участком, как и любой другой недвижимостью, разрешается только лишь, когда имеются документы на собственность, иными словами, после приватизации.

Вообще регистрация прав собственности на паи массово проходила в 1996-97 годах. В настоящее же время считается, что почти все владельцы (95%) подобных участков имеют свидетельства, подтверждающие их права.