Памятки населению по жкх

О доверительном управлении

Управляющая компания, выполняя, реализуя функции доверительного управляющего, действует от своего имени. При этом она должна удовлетворить интересы лица, передавшего в управление свои активы на основании соглашения о доверительном управлении. Компания, приняв в управлении имущество, не становится его собственником, а только владельцем согласно договору с собственником. Она может в его интересах совершать с этим имуществом любые действия, кроме запрещенных законом или договором. Подписывая договоры с третьими лицами, компания обязана в тексте договора делать отметку о выполнении нею функций доверительного управляющего. В таком случае она правомерно выступает стороной подписанных соглашений.

Если в ходе их выполнения возникают долговые обязательства, для их удовлетворения используются активы, переданные в управление. Такое управление требует постоянного поиска высокопрофессиональных менеджеров, анализа ситуации, проведение маркетинговых исследований и торговых операций, внутреннего контроля и аудита. Договором может быть предусмотрено предоставление доверителю отчетов о результатах работы.

Доверительное управление требует для управляющей компании решения комплекса задач. К числу основных следует отнести:

1. Организацию системы менеджмента, адекватной целям управления.
2. Проведение, если этого требует ситуация, кадровой ротации .
3. Варианты управления бизнесом в кризисных ситуациях.
4. Комплекс работ по перепрофилированию действующей структуры.
5. Организационные механизмы минимизации рисков управления.

В процессе управления могут возникать и другие вопросы, требующие быстрого и грамотного решения.

Больше полезного

Образцы повесток для общего собрания, других документов для работы управляющей организации и ТСЖ можно скачать на сайте ДомОнлайн.

Если нужно больше полезного, то можно приобрести недорогой доступ к сервису на квартал или год.Такой доступ позволит управляющим организациям: вести удобный учет собственников на основе данных ФГИС ЕГРН, работу с должниками; оперативно подготовить документы для общих собраний собственников, включая именные бюллетени, и после голосований посчитать голоса; организовать работу аварийно-диспетчерской службы и не пропускать сроки по заявкам жильцов.

Если доступ приобретается физическим лицом – собственником, то это дает возможность: составить хороший реестр собственников для проведения общего собрания, подготовить все остальные документы для собрания и подвести итоги голосования; проводить онлайн-собрания после выбора собственниками этой информационной системы.

Нужна ли управляющая компания?

В каких случаях управляющая компания нужна и в каких нет? Для жильцов выбор способа управления домом всегда является трудным. УК или ТСЖ могут не справиться с поставленными задачами, поэтому необходимо решать этот вопрос, учитывая все риски.

Специалисты рекомендуют обращать внимание на то, есть ли среди жильцов не только активисты, но и люди, имеющий опыт руководства большим количеством людей. Хороший профессионал способен сделать ТСЖ надежной организацией со всеми вытекающими последствиями

Хороший профессионал способен сделать ТСЖ надежной организацией со всеми вытекающими последствиями.

Если такого руководителя нет, имеет смысл заключить договор с управляющей компанией. Тогда содержанием дома займутся профессионалы, а жильцам придется принимать все решения организации.

Некоторые собственники жилых помещений находят «золотую середину» и создают ТСЖ, которое заключает договор с управляющей компанией.

Что ждет УК в будущем

С конца 2017-го года ведутся активные разговоры о том, что правительство хочет лишить УК выплат денег за услуги ЖКХ, предоставленные снабжающими организациями. Дело в том, что по расчетам за водо- и теплоснабжение управляющие организации до сих пор выступают в качестве посредника между поставщиком услуг и конечным потребителем. В итоге все чаще встречаются ситуации, когда владельцы вовремя платят по квитанциям, но недобросовестные УК накапливают долги, за что МКД отключают от снабжения.

Пока законопроект, которым управляющие компании лишат права собирать коммунальные платежи, находится на стадии разработки.

Во-первых, если УК действуют в рамках закона, они не получают от сбора средств никакой прибыли. Во-вторых, с них будет снята работа с должниками и, в-третьих, ресурсоснабжающие организации не смогут предъявить им претензии за долги жильцов.

УК и сами не против того, что их отстранят от сбора средств ЖКХ. Это позволит уделить больше внимания управленческим функциям, текущему ремонту и уборке. В перспективе это сузит штат УК и изменит систему управления.

Пример бизнес-плана ЖКХ который можно скачать

Резюме

ЖКХ занимается обслуживанием жилищных помещений и комфортабельностью прилегающих к ним территорий.

Главная идея данного бизнес плана – создание ЖКХ с оборотом 39 расчетных периода.

Проект имеет 3 задачи:

1. Извлечь прибыль.
2. Создать выгодное, доходное предприятия.
3. Удовлетворить потребительский рынок жилищно-коммунальным обслуживанием.

За счёт коммерческого кредита в размере 17550000 рублей осуществляется финансирование проекта.
С первого месяца исполнения проекта происходит выплата по кредиту.
Заложенная процентная ставка 17,5%. Однако, в последнее время банки намерены снизить норму процента.
Сумма процентов, начисленных за весь период, составит 1195740 рублей.
Условный период жизни проекта 3 года 3 месяца.
Период окупаемости 13 месяцев, а с дисконтированием 2 года.
Валовой доход за условный жизненный период составляет 547397,4 рубля.

Финансовое вложение

Для реализации данного бизнес-плана необходимо 17550000 рублей. Получить такую сумму можно за счёт коммерческого кредита на 12 расчётных месяцев. За данный период банк получит прибыль в размере 1195740 рублей.

Расходы проекта за первый год:

1. покупка помещения составит 80000 руб.;
2. покупка оборудования (12 шт.) – 189686 руб.;
3. покупка автомобильной техники (9 шт.) – 14046000 руб.;
4. покупка компьютерное оборудование – 67980 руб.;
5. приобретение расходного материала – 2258712 руб.;
6. затраты на разъяснительную работу – 300000 руб.;
7. зарплата рабочим – 12965400 руб.;
8. налоги – 4145400 руб.;
9. непредвиденные расходы – 1438366,2 руб.

Итоговая сумма расходов проекта составляет 31346145 рублей.

Покупка оборудования

Оборудование ЖКХ должно отвечать технике безопасности, содействовать росту производительности и способствовать репутации предприятия.

Главное оборудование ЖКХ:

• компьютерная техника;
• спецодежда для служащих;
• мебель для предприятия;
• техника для уборки территории предприятия;
• инструменты для слесаря;
• мусороуборочная машина;
• кран монтажный;
• расходные материалы для управления работ;
• кран монтажный;
• трактор уборочный.

Данная техника должны быть надежной, практичной и высокоэффективной, поэтому не следует на ней экономить.

Риски

В реализации предприятия существует несколько причин риска:

• высокий уровень риска при управлении компании в целом;
• большая капитализация инвестиций;
• нехватка высококвалифицированных рабочих в данной сфере;
• большое влияние государства;
• неопределенность развития рынка.

Таблица №1. Потенциал потребителей услуг компаний ЖКХ в России

Выводы

Данный вид бизнеса является рискованным, но очень прибыльным. Предприятие станет безубыточным на 13 месяце реализации проекта и принесёт прибыль в размере 295884 рублей.

Расходы самого предприятия составляет 31346145 рублей, но они полностью окупятся за 2 года. Для того, что предприятие было перспективным необходимо большое наличие инвестиций, наличие базы жилых массивов и наличие административного ресурса.

Открытие данного предприятия требует от руководителя большой самоотдачи, знаний и тактических манипуляций при оформлении документации. Он также должен осознавать и то, что на него ложится ответственность за жизни людей.

Если всё вышеуказанное будет выполнено как полагается, то все финансовые инвестиции окупятся и будут приносить немалый доход.

ЖКХ На что живет управляющая компания

Перед тем как организовать управляющую компанию, необходимо тщательно взвесить все за и против. Данный бизнес потребует существенных материальных вложений,
которые со временем должны окупиться.

Мы привыкли, что всем многоквартирным домом управляет государственная организация или же компания, которая давно зарекомендовала себя на рынке услуг ЖКХ.

Но время требует перемен и сегодня частные организации могут оказывать управление многоквартирным домом не хуже, чем государственные организации.

Всерьез задумались о создании своей управляющей компании? Читайте наших экспертов, в которой приведена пошаговая инструкция по созданию УК.

С чем связаны тарифы

Какие расходы предполагает плата за управление многоквартирным домом, рассмотрели в прошлом разделе. А когда брать в отдельности каждое сооружение, то они все различные и требуют по содержанию разных затрат. Потому оплата графы «за ремонт и содержание жилья» является разной для различных жилых зданий. Её определяют, учитывая дефектную ведомость и сметы.

Расходы по ремонту и обслуживанию рассчитывают, учитывая смету, требующуюся на содержание инженерных общедомовых систем, на снятие с приборов учета показаний, хранение, содержание, расчет данных и большинство других статей. От того, какие частота и объем проводимых работ запланируют собственники жилья, зависит стоимость обслуживания.

Порядок подтверждения размера коммунальных платежей определяют на общем собрании собственников жилья с участием в обязательном порядке представителей домоуправляющей фирмы. Наименьший срок установления оплаты — один год.

О заключении и расторжении договора с ЖКХ или управляющей компаний пойдет далее речь.

Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию

Изучим процесс открытия УК по шагам и выясним, какие документы понадобятся.

Пошаговая инструкция

Создание УК для управления многоквартирным домом с нуля – сложный и трудоемкий процесс. Поэтому не лишним будет составить бизнес-план.

Также вам предстоит определиться с организационно-правовой формой ведения бизнеса. Будет ли это ООО, АО или ИП. Если вы создаете компанию на основе уже существующей, то необходимо дополнить виды деятельности по ОКВЭД и внести изменения в уставные документы.

Затем вам предстоит сдать квалификационный экзамен на знание ЖК РФ и соответствующих нормативно-правовых актов. Это связанно с тем, что 21 июля 2014 года вступил в силу закон № 255-ФЗ о лицензировании УК в сфере ЖКХ. В законе сказано, что руководитель управляющей организации должен быть аттестован лицензионной комиссией.

Квалификационный экзамен проводит лицензионная комиссия региона. Оплачивать его не нужно. В каждом субъекте федерации утвержден свой регламент предоставления этой услуги. Он публикуется на официальном сайте администрации и Госпортале. Лицензия выдается бессрочно и используется в регионе получения. Стоимость госпошлины на лицензию составляет 30 000 рублей.

Когда лицензия получена, переходим к выбору помещения.

Очень удобно, если ваша УК будет находиться в доме, обслуживанием которого вы планируете заниматься. Если это невозможно, то подыщите место в шаговой доступности для потребителей.

Помните, что офис должен включать необходимые административные помещения. Ведь хранить инструменты для технического персонала следует в отдельном месте.

После того как место выбрано, стоит подумать об его обустройстве.  В офисе обязательно должна быть проведена телефонная линия. Оснастите его компьютерами и оргтехникой. Не забудьте и про канцелярию.

Закончив подготовку рабочих мест, приступайте к формированию штата сотрудников. Помните о том, что сотрудники на руководящих должностях и квалифицированные специалисты, в отличие от неквалифицированного персонала (дворники, диспетчера и др.), обязаны пройти аттестацию.

Определив структуру организации, необходимо позаботиться о ее правильном функционировании. При составлении режима и графика работы не забывайте о такой должности как диспетчер. Потребитель должен получать помощь диспетчерской круглосуточно. Это означает, что для сотрудников составляется сменный график.

На следующем этапе оформляем договоры с поставщиками услуг. Создаем сайт с информацией о том, как работает управляющая компания. Также вносим сведения в ГИС ЖКХ.

Руководствуемся следующими документами:

• Постановление Правительства РФ “Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами” (Пост. № 731 от 23.09.2010 г.);
• Закон № 209-ФЗ, 21.07.2014 г. “О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства”;
• Приказ № 74/114/пр от 29.02.2016  г. “Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно коммунального хозяйства”.

Необходимые документы

Для создания управляющей организации в сфере ЖКХ потребуются следующие документы:

• заявление о регистрации УК, заполненное по форме № Р11001 от 2002 года;
• протокол проведения общего собрания учредителей, в котором принято решение о создании управляющей компании;
• устав организации;
• учредительный договор;
• приказ о назначении директора компании;
• гарантийное письмо от собственника помещения (в письме говорится о том, что владелец дает свое согласие на размещение УК в принадлежащем ему помещении), в случае аренды помещения — договор аренды;
• квитанция об оплате госпошлины.

В том случае, если компания создается на основе уже существующей организации, вам потребуется:

• устав организации в обновленной редакции;
• заполненное заявление о регистрации изменений по форме № Р13001 от 2002 года;
• протокол собрания учредителей, повесткой которого было решение о внесении изменений.

Соответственно вносятся нужные изменения в учредительные документы управляющей компании.

Что популярнее: процент тсж, ук и других видов управляющих организаций на рынке

Процент фирм по предоставлению услуг в сфере жилищного коммунального хозяйства различен в зависимости от региона нахождения собственников жилых помещений.

Так, например, в селах и отдаленных местностях граждане сами предпочитают осуществлять управление своим имуществом. Это связано  вполне объективными причинами, ведь в таких регионах попросту не создаются управляющие компании из-за невыгодности такого бизнеса.

В городах дело обстоит несколько иначе. В них есть и процент ТСЖ и УК. Как правило, процентная составляющая ТСЖ на рынке полностью зависит от инициативности самих граждан. На сегодняшний день далеко не все хотят на себя брать груз ответственности по управлению ТСЖ и осуществлению действий по обслуживанию дома. Поэтому как показывает анализ современных ТСЖ, их управлением занимаются пожилые граждане так называемой «старой закалки», которые являются крайне ответственными и инициативными.

Процент управляющих компаний на рынке несколько выше (около 75 процентов). ТСЖ же составляют 25% рынка. Другие управляющие структурные подразделения практически не используются (1,5 – 2%). Связано это со множеством различных факторов.Во-первых, ТСЖ получила только недавно полную законодательную регламентацию, ранее этого не было. УК же – это более простой и менее затратный способ управления, при котором собственникам не нужно тратить свое время и силы.

Таким образом, выбор ТСЖ или УК как способа управления зависит только от самостоятельного волеизъявления граждан. И тот и другой способ имеет как свои плюсы так и минусы, поэтому отдать предпочтение тому или иному способу управления практически невозможно.

Финансовая прозрачность

Деятельность ТСЖ более прозрачна для собственников:

• предусмотрены ежегодные ревизии;
• можно ознакомиться с бухгалтерской отчетностью товарищества;
• по решению собрания можно провести аудит;
• отчеты не просто размещаются в ГИС ЖКХ, а утверждаются на общем собрании членов;
• расходы на персонал видно в ежегодно утверждаемой на собрании смете, вознаграждение председателя утверждает (или не утверждает) собрание членов.

При управляющей организации её финансово-хозяйственная деятельность более скрыта от собственников: обычно они могут увидеть только обоснование размера платы, акты выполненных работ, годовой отчет компании. Бухгалтерскую отчётность УК тоже можно посмотреть в ГИС ЖКХ, но так как у компании много домов и возможна другая деятельность, то из такой отчетности можно вытащить меньше полезной информации. 

Права собственников

Жилищный кодекс гарантирует собственникам в ТСЖ больший объем документов для ознакомления (ст. 143.1 ЖК РФ). В домах с управляющей организацией ознакомиться с той же технической документацией на дом может быть сложнее: не все суды признают за собственниками такое право.

Взаимодействовать с товариществом проще. Офис правления ТСЖ или квартира председателя всегда рядом с жильцами, а офис управляющей компании может располагаться почти за 3 км от дома.

Чтобы управляющая организация защищала интересы собственников в суде, многие судьи хотят видеть решение общего собрания собственников о наделении компании таким полномочием. Для ТСЖ это требуется реже, так как оно изначально создано самими собственниками и для защиты интересов жильцов.

Организация управления жилым фондом.

Законодательно, согласно кодам классификации видов экономической деятельности, можно выделить несколько форм коммерческих организаций, которые ведут деятельность по управлению и обслуживанию МКД:

1. Собственно, сама управляющая компания, которая организует, контролирует исполнение услуг содержания жилфонда. Договорные отношения у жильцов на оказание услуг возникают именно с ней. Если у организации много домов в управлении, то, скорее всего, непосредственной эксплуатацией она не занимается, т.е. в штате предприятия нет дворников, техничек и слесарей, а присутствует только управленческий персонал. Если компания управляет небольшим количеством жилого фонда, то она не привлекает дополнительных подрядчиков, а выполняет все собственным штатом, который в этом случае включает и управленческий, и рабочий персонал.
2. Эксплуатационное предприятие или бывшее ЖЭУ. Его еще могут называть эксплуатационным участком. Разница с управляющей компанией заключается в том, что ЖЭУ не заниматься управлением, это юридическое лицо выполняет функций санитарного содержания и выполнения мелких ремонтных работ на многоквартирных домах. Все слесари, технички, дворники, паспортисты трудоустроены именно в эту организацию. Предприятие действует как подрядчик управляющей компании и получает денежные средства от нее, а не от жильцов. От жильцов ЖЭУ может получать денежные средства только за счет выполнения дополнительных работ, не связанных с содержанием общедомового имущества, например, починка крана в вашей ванной. Эксплуатационный участок — это структурная единица в управлении ЖКХ созданная для экономии на налогах и чаще всего полностью подконтрольна УК. Собственники подписывают договор с обслуживающей организацией, только тогда, когда это ТСЖ или всеми вопросами они занимаются самостоятельно.

Так как чаще всего управляющие компании родились из естественных монополий обычно это крупные компании которые обслуживают если не весь, то существенную часть фонда в населенном пункте. Отличительной их особенностью является территориальный охват. В отличие от мелких локальных предприятий, созданных на базе нескольких десятков домов, такие организации могут предоставить более широкую ресурсную базу, способную выполнять наиболее сложные работы без привлечения никому не известных посредников. А широкий штат сотрудников позволяет лучше реагировать на технические неисправности и жалобы квартиросъемщиков. Государственная система всячески поощряет создание крупных компаний. Они способны качественно осуществлять свою деятельность и их проще контролировать.

Что такое ГИС ЖКХ и для чего он нужен?

Гá ÃÂÃÂÃÂ¥ â ÃÂðÃÂÃÂþ òÃÂÃÂÃÂõÃÂðÃÂÃÂðÃÂÃÂàýð ÿÃÂðúÃÂøúõ ðññÃÂõòøðÃÂÃÂÃÂð. ÃÂýð ÿÃÂõôÃÂÃÂðòûÃÂõàÃÂþñþù õôøýÃÂàÃÂõôõÃÂðûÃÂýÃÂàÃÂõýÃÂÃÂðûø÷þòðýýÃÂàÃÂøÃÂÃÂõüÃÂ, òúûÃÂÃÂðÃÂÃÂÃÂàò ÃÂõñàòÃÂõ ÃÂòõôõýøàþ ÃÂûÃÂöñðàÃÂÃÂÃÂ¥ àþÃÂÃÂøø. áÃÂôð þÃÂýþÃÂÃÂÃÂÃÂàÃÂûõôÃÂÃÂÃÂøõ øýÃÂþÃÂüðÃÂøþýýÃÂõ ýðÿÃÂðòûõýýþÃÂÃÂø:

• üðÃÂõÃÂøðûàþ öøûøÃÂýþü ÃÂþýôõ;
• ôðýýÃÂõ þ ÃÂÃÂþøüþÃÂÃÂýÃÂàúÃÂøÃÂõÃÂøÃÂàÃÂÃÂûÃÂó, ÃÂòÃÂ÷ðýýÃÂààÃÂÿÃÂðòûõýøõü þñÃÂøü øüÃÂÃÂõÃÂÃÂòþü;
• øýÃÂþÃÂüðÃÂøàþ ÃÂðñþÃÂðàÿþ ÃÂþôõÃÂöðýøàøüÃÂÃÂõÃÂÃÂòõýýþù ÃÂþñÃÂÃÂòõýýþÃÂÃÂø ø õõ ÃÂõüþýÃÂøÃÂþòðýøÃÂ;
• ÃÂòõôõýøàþ ÿÃÂõôþÃÂÃÂðòûõýøø ÃÂã ø ÿþÃÂÃÂðòþú ÃÂõÃÂÃÂÃÂÃÂþò, úþÃÂþÃÂÃÂõ ÃÂÃÂõñÃÂÃÂÃÂÃÂàôûàþúð÷ðýøàòÃÂÃÂþúþúðÃÂõÃÂÃÂòõýýþóþ ÃÂõÃÂòøÃÂð;
• ÃÂòþôúø þ ôþûóðàÿþ þÿûðÃÂõ ÷ð ÃÂã.

àÿþÃÂûõôýõõ òÃÂõüàÃÂûÃÂöñð ÃÂÃÂá ÃÂÃÂÃÂ¥ ýðÃÂðûð ýðûðöøòðÃÂàÃÂøÃÂÃÂõüÃÂ, ÃÂðñþÃÂðÃÂÃÂÃÂàò ÃÂõöøüõ þýûðùý. á õàÿþüþÃÂÃÂàÿþûÃÂ÷þòðÃÂõûø (ÿþÃÂÃÂõñøÃÂõûø) þñÃÂõûø ýþòÃÂõ òþ÷üþöýþÃÂÃÂø.

1. ÃÂ÷ýðúþüûõýøõ àÃÂþÃÂÃÂþÃÂýøõü ÃÂÃÂõÃÂþò ø òýõÃÂõýøõ ÿûðÃÂàÿþ ýøü.
2. ÃÂòõôõýøõ ÿþúð÷ðýøù, þÃÂÃÂðöõýýÃÂàýð ÿÃÂøñþÃÂðàÃÂÃÂõÃÂð.
3. íûõúÃÂÃÂþýýþõ óþûþÃÂþòðýøõ ýð ÃÂþñÃÂðýøÃÂàÃÂþñÃÂÃÂòõýýøúþò ø ÿþûÃÂ÷þòðÃÂõûõù.
4. ÃÂþýÃÂÃÂþûàÃÂðñþàø ÃÂÃÂûÃÂó, þÃÂÃÂÃÂõÃÂÃÂòûÃÂõüÃÂàýð ôþüÃÂ.
5. ÃÂðúûÃÂÃÂõýøõ úþýÃÂÃÂðúÃÂþò ø ÃÂþóûðÃÂõýøù ÿþ ÃÂÿÃÂðòûõýøÃÂ, ÃÂõÃÂÃÂÃÂÃÂýþüàÃÂýðñöõýøà(ò ÃÂûõúÃÂÃÂþýýþù ÃÂþÃÂüõ).
6. ÃÂþôðÃÂð þñÃÂðÃÂõýøù ò ÃÂõóÃÂûøÃÂÃÂÃÂÃÂøõ þÃÂóðýø÷ðÃÂøø.
7. ÃÂÿÃÂõôõûõýøõ àÃÂõùÃÂøýóþü ÃÂÃÂøàúþüÿðýøù.

Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Собственники и арендаторы жилья не всегда понимают, какие именно обязанности возложены на управляющую организацию. Некоторые УК пользуются недостаточной осведомленностью граждан и не всегда выполняют свои обязательства по содержанию и ремонту дома.

У жильцов появляется много вопросов и недопониманий. Чтобы их не возникало, необходимо четко понимать, что именно входит в круг обязанностей УК. Права и обязанности управляющей компании в многоквартирном доме рассмотрим далее.

Ремонтные работы

В круг обязанностей по ремонту общедомового имущества и дома входят:

1. Работы по капитальному ремонту.
2. Осмотр состояния дома и придомовой территории.
3. Устранение аварийных ситуаций и профилактика их возникновения.
4. Подготовка жилья к сезону отопления.
5. Озеленение придомовой территории.
6. Поддержание санитарного состояния подъезда и иных помещений дома.
7. Поддержание нормального состояния коммуникаций дома.
8. Осуществление текущего ремонта.
9. Установка и поддержание корректной работы приборов общедомового учета.

На придомовой территории

В эту территорию входит участок земли, расположенной возле МКД. Она, как и дом, является собственностью жильцов. Придомовая территория служит показателем благополучности дома и его жителей. У УК также есть ряд полномочий, которые она обязана осуществлять в отношении придомовой территории:

• содержание участка в чистоте, уборка мусора;
• обеспечение проезда аварийным службам в случае наступления чрезвычайной ситуации;
• облагораживание и озеленение клумб;
• установка безопасных детских площадок;
• предоставление парковочных мест жителям МКД;
• возведение спортивных площадок.

Некоторые компании в целях экономии средств не нанимают дворников. Дворы из-за этого находятся в ужасном состоянии: грязь, мусор, неухоженные газоны.

Технический контроль

Представляет собой комплекс мероприятий, направленный на поддержание зданий в нормальном техническом состоянии. Производится наблюдение за объектами на предмет тех или иных неполадок, собранные данные исследуются, после чего составляется смета.

Обязанности по части технического контроля исполняет техотдел УК. Руководит отделом главный инженер, у него в подчинении находятся электрик, сантехник, дворник. Поводом проведения технического обследования МКД и его придомовой территории может являться как инициатива УК, так и обращение жильцов.

Обязанности перед собственниками по перерасчету

Согласно современному законодательству, данный раздел также включается в обязанности управляющих компаний по содержанию многоквартирного дома. В него входят:

1. Содержание дома. Если жильцы докажут, что вывоз мусора и уборка в подъезде не производится в том количестве и в том качестве, которое указано в договоре, то по итогам перерасчета стоимость таких услуг исключается из счета на оплату.
2. Водоснабжение. Если в вашу квартиру поступает вода с ржавчиной, или из крана разносятся неприятные запахи, то ее подача не оплачивается до момента устранения неполадок. Если температура воды не соответствует нормам, то ее стоимость также уменьшается. То же самое касается срока ремонтных работ: если он превышен, то за каждый час просрочки стоимость уменьшается на 0,15%.
3. Отопление. Если приборы отопления работают с перебоями, то вам положен перерасчет суммы на оплату. Как и в водоснабжении, за каждый час просрочки стоимость услуг понижается на 0,15%.
4. Газ и электричество. Перерывы в газоснабжении влекут за собой уменьшение оплаты на 0,15% за каждый час. То же самое касается и электричества.

Финансовое обеспечение

В каждой УК должен быть экономический отдел. Его обязанности заключаются в следующем:

• исследование действующей финансовой политики УК;
• разработка тарифных планов;
• взаимодействие с должниками;
• перевод финансов поставщикам коммунальных услуг;
• снабжение заработной платой сотрудников УК.

В экономическом отделе находится главный бухгалтер УК и экономист. Они проводят всю расчетную политику организации, изучают направления своей деятельности, в результате полученных данных оптимизируют расходы.

Права и полномочия управляющей компании многоквартирного дома

• На основании перечня вышеуказанных обязанностей, УК наделены рядом полномочий, которые им помогают эти обязанности исполнять:
• Принудительное взыскание квартплаты, задолженности по ней и штрафных санкций.
• Распоряжение финансовыми средствами, оплаченными за услугу управления
• Перерасчет по коммунальным услугам и сверка показаний приборов учета.
• Выявление неразрешенной эксплуатации общедомового имущества в личных целях, и выявление неправомерных перепланировок частных квартир.
• Получение доступа в жилую квартиру для контроля инженерных сетей.
• Согласование ряда разрешительных документов по перепланировкам квартир
• Выдача разрешений на изменения фасада зданий коммерческими организациями

Собственник квартиры несёт уголовную и административную ответственность за правильность ее эксплуатации. Если в квартире располагаются технические счётчики или иное оборудование, принадлежащее МКД, то в этих случаях сотрудник УК имеет право потребовать доступ в жилье. Это необходимо для ликвидации очагов аварии или плановых ремонтных работ. При возникновении подобных ситуаций собственник жилья обязан подчиниться представителям управляющей компании в оговоренный срок. Доступ к жилищу будут иметь должностные лица УО и сотрудники аварийных служб.

Существуют законодательно установленные временные периоды за которые обязан отреагировать собственник, а именно:

• При возникновении угрозы или уже фактического наличия аварийной ситуации, то доступ в квартиру должен быть незамедлительным. В таких случаях даже допускается принудительный взлом жилища в присутствии работников полиции и соседей.
• При плановых ремонтах – УО уведомляет квартиросъемщика за 3 рабочих дня до начала работ.
• При необходимости проверки приборов учета – за 5 дней до прихода.

Разница в сроках определяется не менеджерами управляющей компании, а законодательством. Полный перечень полномочий УО можно увидеть в договоре в соответствующем разделе. А при несоблюдении заявленных обязательств, собственники имеют полное право фиксировать нарушения и жаловаться в прокуратуру с требованием компенсировать им принесенный ущерб.

Права управляющей организации ЖКХ

Управляющая компания вправе:

• сообщать о незаконной перепланировке дома в жилищную инспекцию района;

• заключать договора с ресурсоснабжающими организациями;

• распоряжаться резервным фондом согласно смете предполагаемых ремонтных и иных работ;

• взыскивать долги с жильцов и в случае неуплаты ограничивать предоставление коммунальных услуг;

• обладать иными правами на основании договора или других нормативных документов;

• подробнее о правах и обязанностях УК вы можете прочитать здесь.

Реализуя свои права, управляющей организации следует учитывать интересы собственников дома и находить компромиссные решения.

При выборе управляющей компании ЖКХ, помните, что хорошая организация станет настоящим помощником для жильцов, которая примет на себя все заботы по управлению домом и его имуществом. Использование современного программного обеспечения повысит прозрачность деятельности управляющей компании перед жильцами и поможет оптимизировать работу, освобождая время для других важных задач. Подробнее о программах для ЖКХ.

В случае, если компания выполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то, согласно законодательству, ее всегда можно привлечь к ответственности.

Вам также может быть интересно:

• Обязанности управляющей компании ЖКХ
• ТСЖ – альтернатива управляющей компании
• ТСН как новый вид объединения собственников
• Как управлять многоквартирным домом?

Дополнительные продукты ЖКХ:

• Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
• Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
• Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет
• Мобильный монитор руководителя ЖКХ
• Мобильное приложение Заявки мастера ЖКХ

Функции и цели УК и ТСЖ

Прежде, чем выбирать ТСЖ или УК, разберемся с основными функциями каждой. Функции что у управляющей компании, что у ТСЖ одинаковые, но вот цели все-таки отличаются. Основное призвание обеих организаций:

• содержать в должном порядке дома и придомовые территории;
• обеспечивать своевременное погашение счетов за коммунальные услуги;
• осуществлять текущий ремонт, собирать средства на капитальный ремонт дома.

ТСЖ является организацией по управлению жильем некоммерческого характера. В нее входят люди, что живут в доме или нескольких домах, которые большинством положительных голосов после проведенного общего собрания жильцов объединились в ТСЖ. Чем отличается ТСЖ от управляющей компании:

• содержание дома и прилегающих территорий в максимально хорошем состоянии;
• совместная форма управления собственностью;
• председателя выбирают на собрании большинством голосов;
• организуется совет дома;
• защита интересов жильцов.

Несмотря на то, что ТСЖ не относится к коммерческим организациям, ее при желании можно зарегистрировать как юридическое лицо.

Управляющая компания – сугубо коммерческая, сторонняя организация, которая сотрудничает с теми, кто поставляет коммунальные услуги. И ее учредители преследуют одну цель: получение прибыли, что открыто и подчеркнуто оговорено в уставе каждого УК.

Конечно, и ТСЖ в том числе может получать прибыль, например, от аренды помещений. Но в этом случае все доходы идут в копилку товарищества и расходуются на его нужды, тогда как УК стремится получать прибыль лишь в своих интересах, что порой приводит к откровенному злоупотреблению властью. Статистика показывает, что именно на управление УК приходится треть всех неплатежей по ЖКХ, которые чрезмерно завышают тарифы.