Особенности правового статуса единого недвижимого комплекса

Содержание права на имущественные комплексы

Если «комплексность» состоит в реализации прав относительно имущества, то речь идет об управлении объектом оборота. Что под ним понимать?

Если право управления имуществом связано с осуществлением правомочий собственника, то, следовательно, оно заключается в принятии решения о владении, распоряжении и пользовании. Некоторые юристы не выделяют имущественные объекты в зависимости от характера проявления их комплексности. При этом они полагают, что правом на них выступает именно возможность управления. Это означает, что, если комплексность состоит в объединении разнородных элементов в единое целое, к примеру, в предприятие, возникает право управления. Так ли это на практике?

Безусловно, субъект имеет определенные права на имущество, входящее в комплекс. Речь, в частности, о собственности, ином вещном праве, в том числе обязательственном и пр.

Реализация юридических возможностей может осуществляться независимо от прочих элементов комплекса. К примеру, при предъявлении права требования. Реализовывать права можно и при соизмерении их в совокупности. К примеру, при передаче имущества реорганизуемого предприятия или недееспособного гражданина в доверительное управление. Однако в любом случае имеет место осуществление полномочий, различающихся в зависимости от конкретных потребностей субъекта, характера объекта и основания возникновения юридических возможностей.

Если принимать во внимание сущность права, переходящего по соглашению о доверительном управлении, можно заключить, что любым имуществом необходимо управлять. Такая деятельность сводится к реализации субъектом мер по использованию, владению или распоряжению объектом

При передаче прав на комплекс на оговоренный сторонами срок возникают обязательственные отношения. При окончательном (бессрочном) предоставлении имущества с момента выполнения участниками договора условий или совершения односторонней сделки по приобретению вещи, право управления обретает абсолютный характер.

Ситуация из жизни

Практика аудиторских проверок показывает, что в сфере пищевой промышленности производственные активы, включая здания, сооружения, оборудование, переходят от одного инвестора к другому, имеющему больше возможностей для развития бизнеса. Однако само приобретение производственного предприятия — достаточно рискованная и сложная процедура, так как объективно оценить активы и обязательства объекта покупки очень непросто. Какую сумму платить за бизнес? Какова стоимость чистых активов по балансу? Не завышена ли она? Поэтому, чтобы не прогореть, инвесторы покупают бизнес по частям, что, как правило, вредит производству и предприятию. Но иногда другого выхода нет.

Представим пивзавод, производственные мощности которого устарели, а здания и сооружения построены очень давно (до введения в действие ГК РФ), так что даже не оформлены документы, подтверждающие на него право собственности. Это не мешает использовать здания и сооружения в деятельности предприятия. В то же время передать право пользования и распоряжения ими проблематично. Запускается процесс оформления имущественных прав на здания и сооружения, который занимает продолжительный период времени, поскольку «оформляются» не только строения, но и находящееся в них оборудование, функционирующее в едином производственном комплексе. В результате процесс купли-продажи предприятия затягивается, а инвесторам приходится находить компромиссные решения. Но это было раньше, а сейчас есть способ немного ускорить процесс.

Сложности практической реализации положений

Кондоминиумы предполагалось использовать для решения вопроса, связанного с принадлежностью оборудования и общих элементов МКД (многоквартирного дома), при приватизации которых отдельные квартиры, а в ряде случаев и комнаты были отнесены к категории самостоятельных объектов собственности.

По мнению многих юристов, такой подход нельзя считать удачным. Дело в том, что указанные комнаты и квартиры не были предназначены для самостоятельного использования, поскольку были тесно связаны между собой и с прочими элементами сооружения. Игнорирование этого обстоятельства вызвало необходимость определения специального режима для оборудования и общих частей здания, приравненных к объектам долевой собственности всех владельцев жилых помещений. В результате эксплуатация и управление земельно-имущественным комплексом осуществляется через ТСЖ (товарищество собственников).

При этом само сооружение перестало являться единым недвижимым объектом. Более того, по сути, перестали являться самостоятельными вещами общие его части, так как были лишены оборотоспособности отдельно от жилых помещений, обслуживаемых ими. На практике владельцы квартир не проявляют серьезного интереса в поддержании надлежащего состояния и управлении имущественным комплексом. Все усилия собственников сосредотачиваются на эксплуатации собственной «ячейки».

Однако если кто-то из владельцев не будет иметь долю в праве на общее домовое имущество (к примеру, лестницы или подъезда), он просто не сможет использовать нормально помещение, принадлежащее ему.

Что представляет собой Единый недвижимый комплекс?

ЕНК — единый недвижимый комплекс — это, как правило, крупный производственно-технический объект, который не может быть разделен или преобразован. Объекты, входящие его состав неразрывно связанны физически или технологически, в том числе это площадные, линейные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенные на одном земельном участке (АЗС, складские комплексы, заводы).

Постановка ЕНК на кадастровый учет производится:

в связи с завершением строительства объектов, при условии,что проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единый комплекс;
при объединении в один комплекс нескольких объектов капитального строительства, принадлежащих одному собственнику, расположенных на одном земельном участке и связанных технологически, если они уже были зарегистрированы;
в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимости или его части (частях).

Следует отметить, что введение изменений, связанных с ЕНК, в большей степени направлено на упрощение оборота различных сложных, комплексных объектов, т.к. давно существовала необходимость более эффективного оборота и государственной регистрации таких объектов. Судебная практика показывает, что раньше оформление комплексных объектов было возможно только путем регистрации прав на каждый элемент в отдельности, что значительно усложняло процедуру.

Правовая конструкция ЕНК представляет интерес для владельцев сложных промышленных и (или) комплексных инфраструктурных объектов в тех случаях, когда оформление и оборот таких объектов предполагается в виде единого неделимого объекта.
НК РФ.

Какие нужны документы для изготовления технического плана?

1. Правоустанавливающий документ на земельный участок;
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок;
3. Проектная документация на весь комплекс и на каждый объект (при наличии);
4. Технического паспорта здания или сооружения, в которых расположено помещение изготовленного до 1 января 2013 года;
5. Постановление о присвоении адреса (при наличии).

Постановка на государственный кадастровый учет ЕНК

В ходе кадастровых работ кадастровым инженером подготавливается технический план как в печатном виде (при необходимости) и в электронном виде – Xml-схемы (в обязательном порядке).
На сегодняшний день, Xml-схема, необходимая для формирования технического плана единого недвижимого комплекса, не разработана; соответствующий проект приказа Росреестра об утверждении xml-схем в настоящее время находится на стадии согласования с учетом поступивших вопросов от кадастровых инженеров, застройщиков, территориальных органов Росреестра.
Однако, сегодня надежные пути решения данной ситуации возможны. Наши специалисты готовы составить технический план на ЕНК и дать необходимые разъяснения по процедуре постановки данного объекта на учет.

Особенности оборота

Субъект, обладающий обязанностями и правами в отношении имущественного комплекса, — это юридическое лицо (или другой собственник), а не имущество. Соответственно, под предприятием (как объектом) закон понимает в первую очередь имущество унитарных организаций. Между тем, в качестве самостоятельного объекта оборота может выступать и часть имущественного комплекса. Это может быть, к примеру, оборудование цеха. Также объектом является и производственная единица, не обладающая гражданской правосубъектностью. Примерами являются небольшой магазин, гостиница, кафе и пр.

При аренде, залоге, продаже имущественных комплексов такого типа или совершения с ними иных сделок собственник на основании договора передает другой стороне не только движимые и недвижимые объекты, входящие в их состав, но и обязанности и права, относящиеся к ним, а также клиентелу. В качестве владельца при этом может выступать как предприниматель, так и коммерческая организация.

Минусы использования единого недвижимого комплекса:

Сложная и неповоротливая система управления судьбой объектов, входящих в состав комплекса. Например, если возникла нужды продать какой-то небольшой «кусочек» ЕНК, надо будет проводить работы по разделению всего объекта недвижимости с новым кадастровым учётом, регистрацией права собственности и т.п.
В случае задолженности есть риск обращения взыскания на весь ЕНК, в то время как при владении множеством небольших объектов можно поставить под удар какие-то отдельные, более соответствующие сумме задолженности объекты недвижимости.

Подводя итог, можно сказать, что ЕНК не нужен, если компания имеет риск обращения взыскания на имущество, а также если в её планы входит продажа или отчуждение отдельных объектов недвижимости. Если же фирма намерена владеть большим комплексом недвижимости длительное время, не намерена совершать с ним сделки по отчуждению и при этом акционеры заинтересованы в контроле состояния этой недвижимости, можно осуществлять регистрацию ЕНК. Юридическое бюро Юрьева занимается вопросами, связанными с регистрацией ЕНК только с юридической точки зрения, когда в ходе оформления документов возникают какие-то правовые проблемы. Непосредственным формированием документации в Росреестр должны заниматься кадастровые инженеры.

ПИФы

Паевые фонды также рассматриваются законодательством в качестве имущественных комплексов. ПИФы находятся в доверительном управлении акционерных обществ, специально созданных для этого.

Паевые фонды являются имуществом, представленным преимущественно в виде денежных средств. Оно находится в общей собственности у субъектов, которые учредили доверительное управление и получили от управляющей компании (УК) инвестиционные паи. Собственники этих ценных бумаг могут потребовать от УК прекращения договора и выплаты дохода, т. е. погашения паев. В зависимости от характера ПИФа, это требование может предъявляться в любое время (открытый фонд), в течение срока, закрепленного в договоре (интервальный) или только по окончании периода действия соглашения (закрытый).

В последнем случае собственники паев могут вносить не только деньги, но и другое имущество. Именно поэтому закрытые ПИФы можно рассматривать как имущественные комплексы в прямом смысле.

В отличие от простых собственников, субъекты, владеющие паями, не могут потребовать раздела фонда или выдела из него своей доли. Не наделены они и преимущественным правом приобретения паев, принадлежащих иным участникам.

Как имущественный комплекс ПИФ отличается тем, что совладельцы – участники долевой собственности – в обязательном порядке передают свое имущество в доверительное управление специализированной коммерческой организации, а взамен получают ценные бумаги. Фонд выступает в качестве объекта договора, который заключается с УК.

Альтернативный подход к проблеме

В некоторых странах многоквартирные дома признаются неделимой в юридическом смысле вещью и, соответственно, выступают в качестве объектов долевой собственности. Жильцы в таком случае получают в пользование на их доли жилые помещения и в рамках этих же долей несут расходы по обеспечению надлежащего состояния сооружения в целом.

Этот подход существенно упрощает ситуацию, поскольку исключает необходимость создавать кондоминиумы и ТСЖ. Жильцы, в свою очередь, становятся прямо заинтересованными в надлежащем содержании дома, а не только своей жилплощади. В отечественном законодательстве, к сожалению, это решение не было воспринято.

В австрийском праве этот подход называется «жилищная собственность». В ряде других стран он известен также как «этажная собственность». Ключевым недостатком этого подхода является то, что для главной вещи и принадлежностей к ней, тесно связанных друг с другом, устанавливается разный режим. В результате единый по своей правовой природе недвижимый объект перестает существовать.

Налог на имущество

Сразу напомним, что объектом налогообложения является не ЕНК, а недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств согласно правилам ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ). При этом отсутствие факта государственной регистрации прав на имущество не освобождает бухгалтера от начисления налога. Облагаемым является имущество, прочно связанное с землей и предназначенное для извлечения дохода. Объекты недвижимости принимаются к бухгалтерскому учету на основании первичных документов (см., например, Письмо ФНС России от 29.08.2011 N ЗН-4-11/13999@).

По мнению чиновников, при отнесении объектов основных средств к движимому или недвижимому имуществу и определении состава недвижимого имущества следует руководствоваться Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений <7> и ОКОФ. Машины и оборудование являются движимым имуществом, поэтому если они поставлены на баланс с 1 января 2013 г., то они не являются объектом налогообложения (Письмо Минфина России от 20.12.2013 N 03-05-05-01/56232). Однако оборудование оборудованию рознь.

<7> Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ.

В силу вышеназванных документов здание и сооружение — это результат строительства, представляющий собой объемную (плоскостную или линейную) строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, системы инженерно-технического обеспечения и иные объекты. Значит, в расчет налога на имущество следует включать совокупность объектов, установок, сооружений, оборудования и другого имущества, объединенных единым функциональным предназначением, конструктивно обособленным как единое целое (Письмо Минфина России от 04.10.2013 N 03-05-05-01/41301). В указанный обособленный комплекс включается имущество, которое функционально связано со зданием (сооружением) так, что его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Это различные системы функционирования здания. В то же время в здании есть и имущество, которое не принимается в расчет налога, — это отдельные инвентарные объекты, не требующие монтажа, которые могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества. К таким необлагаемым движимым объектам относятся компьютеры, столы, средства видеонаблюдения и ряд других подобных объектов <8>.

<8> Письмо Минфина России от 16.10.2012 N 07-02-06/247.

Из всего сказанного можно сделать вывод: ЕНК относится к облагаемому недвижимому имуществу, причем для целей налогообложения определяется стоимость не ЕНК, а инвентарных объектов основных средств в соответствии с рассмотренной выше методологией ПБУ 6/01.

Еще термины по предмету «Землеустройство и кадастр»

Автоматическая картографическая система

производственный и (или) научно-исследовательский комплекс автоматических картографических приборов, компьютеров, программных и информационных средств, функционирующих как единая система с целью создания и использования карт.

Бесхозяйственное использование земель

невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране их от водной и ветровой эрозии и других негативных процессов, ведущих к деградации почв, засорению сельскохозяйственных угодий сорняками, захламлению.

Графическое оформление землеустроительных проектов

изображение на плане линий, устанавливающих состав площадей и местоположение отдельных видов угодий, количество севооборотов с показом их типов и видов, трансформации угодий.

Единый народнохозяйственный комплекс
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
Недвижимость
Геодезическая основа Единого государственного реестра недвижимости
Недвижимое имущество (недвижимость)
Недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость)
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП)
Объекты недвижимого имущества (недвижимость)
Единый наряд
Единый огонь
Единое время
Клиринг единый
Единое землепользование
Единый тариф
Не хлебом единым
Комплекс
Обременение недвижимости
Собственник недвижимости
Стоимость недвижимости
Недвижимая собственность

Заключение

Сформулированные законодателем и закрепленные в нормативных актах конструкции комплексов возникают по различным основаниям. Если классифицировать их по причинам их создания, то можно выделить объекты, включающие в себя разнородные элементы, и обладающие комплексностью, проявляющейся в режиме управления. В первом случае предполагается специфический гражданско-правовой объект, а во втором – особый юридический режим.

Если говорить о целях возникновения, то одни имущественные комплексы создаются ради реализации конкретных задач. Примером, в частности, являются предприятия. Они образуются для реализации производственных целей – выпуска продукции, предоставления услуг, исполнения работ. Создание других имущественных комплексов связано с жизнеобеспечением гражданина или деятельностью другого субъекта права. К примеру, в эту категорию можно отнести унитарные предприятия, учреждения, функционирующие в сфере социального обеспечения, образовательные организации и пр.

Что касается реализации правовых режимов, то в отечественном законодательстве для отдельных имущественных комплексов установлены четкие правила, для других – нормативное регулирование требует пересмотра и корректировки, поскольку действующие правила имеют пробелы.

Заключение

Важно отметить, что сегодня по причине новизны рассмотренной правовой конструкции сложно предположить, какой подход в плане расчета налоговых выплат на имущественные комплексы может быть использован налоговыми службами тогда, когда та или иная организация принимает решение касательно регистрации комплекса отдельных объектов как единой совокупности недвижимости. В целях оптимизации налогового вопроса некоторые движимые вещи не будут входить в состав ЕНК

Среди них, например, отдельные объекты инвентарного типа. Так, они учитываются в качестве отдельных составляющих основных средств; могут использоваться вне объекта недвижимости; предполагают исключение ущерба имущественным комплексам при демонтаже. Считается, что функциональное предназначение названных объектов не выступает неотъемлемой составляющей функционирования непосредственно недвижимости в целом

В целях оптимизации налогового вопроса некоторые движимые вещи не будут входить в состав ЕНК. Среди них, например, отдельные объекты инвентарного типа. Так, они учитываются в качестве отдельных составляющих основных средств; могут использоваться вне объекта недвижимости; предполагают исключение ущерба имущественным комплексам при демонтаже. Считается, что функциональное предназначение названных объектов не выступает неотъемлемой составляющей функционирования непосредственно недвижимости в целом.