Ставка капитализации: расчет, составляющие и методы

Как рассчитать ставку капитализации

Как применить метод дисконтированных денежных потоков на практике

Характеристика показателя

5.12. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

Методы расчета коэффициента капитализации в оценке бизнеса

Сущность и характерные черты

Способы определения ставки капитализации

5.10. Ставка дисконтирования и капитализации, их взаимосвязь

Пример расчета стоимости компании в Excel для ПАО «КАМАЗ»

6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Расчет итоговой величины стоимости бизнеса методом капитализации доходов

Заключение

№1. Рассчитайте чистый операционный доход от собственности

№ 2. Вычтите текущую рыночную стоимость из общей суммы.

№3. Вычислить в процентах

4.1. Метод рыночной экстракции

4.2. Расчетный метод

Ставка капитализации объекта определяется его потенциальным доходом и уровнем риска по сравнению с другими объектами недвижимости

Важно отметить, что ставка капитализации не обеспечит полного возврата инвестиций. Вместо этого он предоставит оценку того, сколько времени потребуется, чтобы окупить первоначальные инвестиции в недвижимость

Чтобы успешно использовать эту статистику, вы должны сначала понять, как рассчитать ставку капитализации. Ставка капитализации может быть рассчитана путем деления чистого операционного дохода (NOI) на текущую рыночную стоимость недвижимости.

Давайте рассмотрим пример этого расчета, чтобы лучше понять эту формулу ставки капитализации.

Прежде всего, вы должны научиться рассчитывать чистую операционную прибыль (NOI). NOI представляет собой сумму потоков доходов от собственности за вычетом суммы расходов на собственность.

Чтобы рассчитать потоки доходов от собственности, включая любые виды денег, которые она может генерировать, такие как доход от аренды, сборы и объекты на территории, которые требуют дополнительных платежей. Предположим, вы оцениваете недвижимость, которая приносит доход от аренды в размере 5,000 долларов в месяц, но не имеет других источников дохода.

После этого будут суммированы расходы на недвижимость. Налоги на недвижимость, страховые взносы, ремонт и судебные издержки — очевидные вещи, о которых следует упомянуть. Тем не менее, есть некоторые менее заметные расходы, которые следует учитывать, например, потенциальные вакансии. Большинство инвесторов исходят из 10-процентной доли вакантных площадей, но вы можете провести небольшое исследование в своем районе, чтобы получить точную оценку ожидаемой доли вакантных площадей. Общие ежемесячные расходы на недвижимость, которую вы рассматриваете, составляют 1,000 долларов, что включает 10% прогноза вакантности.

После определения доходов и расходов от собственности вычесть расходы из доходов. В этот момент будет определен NOI. В нашем сценарии чистая операционная прибыль объекта составляет 4,000 долларов в месяц или 48,000 долларов в год.

Затем чистый операционный доход делится на текущую рыночную стоимость. Хотя инвесторы расходятся во мнениях относительно того, следует ли использовать текущую рыночную стоимость или цену покупки, большинство инвесторов используют текущую рыночную стоимость имущества.

Имея это в виду, мы будем использовать более широко известную формулу ставки капитализации и разделим чистую операционную прибыль на текущую рыночную стоимость. Ознакомьтесь с информацией о собственности и одним из различных инструментов оценки стоимости дома, доступных для определения текущей рыночной стоимости собственности.

В этом случае текущая рыночная стоимость недвижимости составляет 480,000 48,000 долларов. При этом мы можем разделить 0.10 XNUMX долларов, что даст XNUMX.

Последним шагом является преобразование продукта деления в проценты. Это достигается путем умножения результата на 100.

В этой ситуации мы можем просто умножить 0.10 на 100, чтобы получить ставку капитализации 10%. Ставка капитализации указывается в процентах.

Рассмотрим порядок определения стоимости предприятия методом дисконтирования денежных потоков на примере предприятия по производству пластиковых труб «Центролит».

Для оценки предприятия финансовая служба следовала алгоритму, который мы рассмотрели ранее:

Шаг 1

Определила прогнозный период — он равен пяти годам. За основу такого прогноза был взят факт полной физической амортизации основного производственного оборудования через пять лет, что потребует значительных инвестиций для обновления основных производственных фондов.

Шаг 2

Рассчитала выручку от производства и реализации продукции, товаров, работ и услуг и темп ее ежегодного прироста. Прогноз выручки и темпа ее изменения был сделан на основе данных прошлых лет и анализа коммерческого потенциала предприятия.

Шаг 3

Сгруппировала расходы компании. Размер годовой себестоимости выпускаемой и реализуемой продукции, коммерческие и управленческие расходы, а также темпы изменения этих показателей были спрогнозированы, как и в случае с выручкой, на основе данных прошлых лет и оценки коммерческих возможностей компании с учетом запланированных мероприятий по оптимизации затрат предприятия.

Шаг 4

На основе данных, полученных на предыдущих трех шагах, а также с учетом действующей ставки налога на прибыль рассчитала показатели операционной прибыли (EBIT) и операционной прибыли за вычетом скорректированного налога на прибыль.

Шаг 5

Спрогнозировала инвестированный капитал в первый год и темп его снижения в последующие годы прогнозного периода. За основу прогноза были взяты расчеты потребности в ежегодной модернизации отдельных объектов основных средств и пополнении оборотных средств компании. Здесь же определили прогнозное соотношение долей собственного и заемного капитала.

Шаг 6

Исходя из показателя NOPLAT и прогнозной величины инвестированного капитала рассчитала показатель свободного бездолгового денежного потока, спрогнозировала показатель темпа прироста денежного потока в постпрогнозный период исходя из оценки коммерческого потенциала компании.

Шаг 7

Рассчитала ставку дисконтирования:

• по данным финансовой отчетности определила показатели чистой прибыли за последний предпрогнозный год (на основании Отчета о финансовых результатах) и собственных средств предприятия на конец предпрогнозного года (на основании Бухгалтерского баланса);

• рассчитала стоимость собственного капитала по формуле расчета показателя рентабельности собственного капитала (ROE):

35 000 / 160 000 × 100 % = 21,9 %;

• на основе кредитной истории предприятия определила стоимость заемного капитала;

• рассчитала ставку дисконтирования по формуле определения WACC:

(40 × 10 × (1 – 0,2) + 60 × 21,9) / 100 % = 16,3 %.

Данные для дальнейших расчетов представлены в табл. 1.

Шаг 8

Провела дисконтирование свободного бездолгового денежного потока, чтобы определить текущую стоимость свободных денежных потоков.

Шаг 9

Определила стоимость предприятия в постпрогнозный период:

(47 583 × (1 + 5 % / 100 %)) / (16,3 % / 100 % – 5 % / 100 %) = 441 169 тыс. руб.

Шаг 10

Определила итоговую текущую стоимость предприятия:

18 913 + 20 426 + 21 432 + 22 041 + 22 340 + 441 169 = 546 321 тыс. руб.

Расчет всех показателей, включая итоговый — текущую стоимость компании, представлен в табл. 2.

Таким образом, согласно расчетам финансовой службы методом дисконтированных денежных потоков с использованием данных финансовой отчетности текущая стоимость предприятия «Центролит» составила 546 321 тыс. руб.

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

5.12.1. Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).

Сущность методов:

C=CHODR=CHODi±iVOZVR{\displaystyle C={\frac {CHOD}{R}}={\frac {CHOD}{i\pm i_{VOZVR}}}}

где:

C{\displaystyle C} – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;

CHOD{\displaystyle CHOD} – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);

R{\displaystyle R} – ставка капитализации, доли ед./год (период);

i{\displaystyle i}– ставка дисконтирования, доли ед./год (период).

iVOZVR{\displaystyle i_{VOZVR}} – норма возврата, доли ед./год (период).

5.12.2. Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что: • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда; • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

5.12.3. Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

5.12.4. Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

iVOZVR=1T×100%{\displaystyle i_{VOZVR}={\frac {1}{T}}\times 100\%}

где:

iVOZVR{\displaystyle i_{VOZVR}} – норма возврата, %;

T{\displaystyle T} – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

5.12.5. Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

iVOZVR=iBR(1+iBR)T−1{\displaystyle i_{VOZVR}={\begin{array}{l}\\{\frac {i_{BR}}{(1+i_{BR\;})^{T}-1}}\end{array}}}

где:

iBR{\displaystyle i_{BR}} – безрисковая ставка доходности.

5.12.6. Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

iVOZVR=i(1+i)T−1{\displaystyle i_{VOZVR}={\begin{array}{l}\\{\frac {i}{(1+i)^{T}-1}}\end{array}}}

5.12.7. Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:

iVOZVR=CHODR=CHODi+iVOZVR{\displaystyle i{VOZVR}={\frac {CHOD}{R}}={\frac {CHOD}{i+i{VOZVR}}}}

iVOZVR=,15(1+,15)T−1≈,05.{\displaystyle i{VOZVR}={\frac {0,15}{(1+0,15)^{T}-1}}\approx 0,05.}

PV=CHODiVOZVR=100000,15+,05=100000,2=500000{\displaystyle PV={\frac {CHOD}{i_{VOZVR}}}={\frac {100000}{0,15+0,05}}={\frac {100000}{0,2}}=500000}

На втором этапе можно использовать один из двух методов расчета коэффициента капитализации — метод извлечения рынка или метод расчета.

Метод извлечения рынка (метод рыночного сжатия) основан на рыночных данных относительно цен сделок (предложений) аналогичных компаний. Как упоминалось выше (см. Этап 1), если такие транзакции (предложения) идентифицированы, при условии, что имеется информация о размере основных показателей доходов аналогичных компаний, эти данные оправданно использовать в процедуре расчета как для коэффициента капитализации, так и для коэффициента капитализации. для капитализированной основы.

Коэффициент рыночной капитализации рассчитывается по следующей формуле:

где R – коэффициент капитализации;
V – предварительная величина стоимости предприятия по методу капитализации доходов;
I_Ai – величина определенного показателя дохода, генерируемого i-той аналогичной компанией (чистая прибыль, выручка от реализации и др.);
V_Ai – цена сделки (предложения) по продаже i-той аналогичной компании;
w_i – удельный вес результата применения информации по i-той аналогичной компании.

Метод извлечения рынка имеет ограниченную сферу применения, он в основном используется для оценки малых и средних предприятий в сфере торговли и услуг. Однако, если на рынке есть предпосылки для применения метода экстракции, его использование целесообразно.

Расчетный метод определения коэффициента капитализации используется чаще .

В настоящее время большинство источников предлагают использовать метод расчета, обычно основанный на ставке дисконтирования. Согласно этому методу коэффициент капитализации может быть рассчитан с использованием одной из следующих формул:

где R – коэффициент капитализации;
d – ставка дисконта;
q – стабильные долгосрочные темпы роста показателя дохода, выбранного в качестве капитализируемой базы.

Первая из приведенных выше формул применяется, когда капитализированная основа рассчитывается на основе ожидаемого значения коэффициента дохода (обычно чистой прибыли); следовательно, вторая формула применяется для обоснования капитализированной основы на основе ретроспективных значений коэффициента дохода.

Наряду с этим, как часть метода расчета, это подход к подтверждению буквенного фактора в оценке компании путем сложения нормы прибыли на инвестиции ( o ) и нормы прибыли на инвестиции ( o ) или ее части. Использование этого подхода оправдано, если в течение определенного периода времени ожидается полная или частичная потеря стоимости бизнеса. В этом случае норма прибыли ( z ) заключается в накоплении средств в течение определенного периода для компенсации потери инвестиций, первоначально сделанных в связи с приобретением бизнеса.

Однако такая ситуация представляется маловероятной, если будет выполнено основное условие применения метода капитализации доходов — получение стабильного дохода от функционирования компании без дополнительных инвестиций в течение длительного периода времени.

Разделение нормы прибыли на инвестиции ( o ) и нормы прибыли на инвестиции ( z ) как части коэффициента капитализации является обычным в стоимости недвижимости; следовательно, использование этого подхода может быть оправдано при оценке соответствующих видов экономической деятельности — например, операций с коммерческой недвижимостью (небольшие магазины и т. д.). Для расчета возврата инвестиций ( вкл. ) используются методы обоснования ставки дисконта; норма прибыли на инвестиции может быть рассчитана с использованием одного из следующих методов, которые обычно используются при оценке недвижимости: метод кольца, метод Хоскольда или метод Инвуда.

Оценка недвижимости осуществляется двумя способами — с помощью прямой капитализации или посредством дисконтирования денежных потоков (ДДП). Оба пути реализуются при том условии, что цена имущества прямо зависит от его потенциальной способности приносить доход. В расчеты обязательно включается и уровень риска, сопровождающий преобразование прибыли, которая, возможно, сложится в дальнейшем, в конкретный показатель цены объекта.

Ключевым отличием указанных способов являются разные алгоритмы учета образующихся прибылей

В прямой капитализации берутся во внимание доходы, получаемые за какой-то конкретный временной отрезок. В случае с ДДП в качестве основы используются показатели последних нескольких лет, сюда же может быть включена потенциальная прибыль от перепродажи недвижимости после того, как истечет отчетный период

На выбор методики оказывают влияние следующие факторы:

отражение в алгоритме текущих конкурентных тенденций;
объем информации, на которой базируется анализ, ее тип, полнота и достоверность;
возможность применения специфических характеристик объекта, способных повлиять на конечную стоимость — местоположения, размеров и пр.

В этих условиях следует выделить случаи, когда метод прямой капитализации считается наиболее приемлемым:

финансовые потоки долгое время остаются стабильными, при том они выше нуля;
прибыль от использования объекта постепенно увеличивается, пусть и с небольшим шагом.

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

При расчете ставки дисконтирования необходимо учитывать:

· безрисковую ставку отдачи на капитал, как ставку отдачи при наименее рискованном вложении капитала;

· величину премии за риск, связанную с инвестированием капитала в оцениваемый ОС.

Расчет коэффициента капитализации . Существует несколько методов определения коэф. капитализации:

· С учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

· Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

· Метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющиеся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Rкап=Rдох.кап+ Δ Rнорм.возвр.

Где Rкап — коэф.капитализации; Rдох.кап — ставка дохода на капитал; Rнорм.возвр. — норма возврата капитала

Ставка дохода на капитал (Rдох.кап) строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода+Премии за риск+Вложения в недвижимость+Премии за низкую ликвидность недвижимости+Премии за инвестиционный менеджмент

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой ставке:

· доходность на наиболее ликвидные активы, для которых харак терна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

· доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации .

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (R норм возвр ) :

•прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда )-метод аннуитета;

•возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда ).

Ставка дисконтирования и ставка капитализации – аналогичны по своей экономической сути и взаимосвязаны (математически формула капитализации является модифицированной формулой дисконтирования, при количестве прогнозных периодов стремящихся к бесконечности). Взаимосвязь ставки дисконтирования и ставки капитализации можно легко выразить формулой:

где: R – ставка капитализации;, i – ставка дисконтирования; g – ожидаемые темпы роста (снижения).

Источник

5.10.1. Ставка дисконтирования:

процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы.
В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

iP=iH−iINF1+iINF,{\displaystyle i_{P}={\frac {i_{H}-i_{INF}}{1+i_{INF}}},}

где:

iP{\displaystyle i_{P}} – реальная ставка дисконтирования, доли ед.

iH{\displaystyle i_{H}} – Номинальная ставка дисконтирования, доли ед.;

iINF{\displaystyle i_{INF}} – Темп инфляции, доли ед.

5.10.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

5.10.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты.

5.10.3.1. Ставка дисконтирования определяется как сумма «безрисковой» доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в объект.

i=iBR+iNL+iBH,{\displaystyle i=i_{BR}+i_{NL}+i_{BH},}

где:

i{\displaystyle i} – ставка дисконтирования, %;

iBR{\displaystyle i_{BR}} – безрисковая ставка, %;

iNL{\displaystyle i_{NL}} – премия за низкую ликвидность, %;

iBH{\displaystyle i_{BH}} – премия за риск вложения, %.

5.10.3.2. Безрисковая ставка (ставка безрисковой доходности) – процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.

5.10.3.3. Премия за низкую ликвидность – премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект инвестиций. В заданиях квалификационного экзамена рассчитывается по формуле:

iBR=iBR12×N,{\displaystyle i_{BR}={\frac {i_{B}R}{12}}\times N,}

где:

N{\displaystyle N} – срок экспозиции объекта на рынке, мес.;

iBR{\displaystyle i_{BR}} – безрисковая ставка, %;

Срок экспозиции объекта на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

5.10.3.4. Премия за риск вложений (инвестиций) в объект – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в объект).

5.10.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

R=CHODC,{\displaystyle R={\frac {CHOD}{C}},}

где:

R{\displaystyle R} – общая ставка капитализации, доли ед.;

CBR{\displaystyle C_{BR}} – рыночная стоимость, ден.ед.;

CHOD{\displaystyle {CHOD}} – чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

5.10.5. В рамках методов капитализации по расчетным моделям взаимосвязь ставки дисконтирования и капитализации имеет следующий вид:

R=i+iVOZVR,{\displaystyle R=i+i_{VOZVR},}

где:

R{\displaystyle R} – ставка капитализации, доли ед. (%) / год (период);i{\displaystyle i} – ставка дисконтирования, доли ед. (%) / год (период);iVOZVR{\displaystyle i_{VOZVR}} – норма возврата, доли ед. (%) / год (период).

5.10.6

На что обратить внимание в практической деятельности:

величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей);
в п. 5.10.3.1 структура рисковой составляющей приведена в соответствии с глоссарием Минэкономразвития. В реальной оценке она может быть другой.

Темп изменения выручки (g) = LN(C6/B6)

Средний размер выручки =СРЗНАЧ(B6:C6)

На следующем этапе необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Так как ПАО «КАМАЗ» не имеет достаточно волатильных акций на фондовом рынке, то для расчета нормы дисконта можно применить кумулятивный метод оценки. Для этого необходимо оценить риски по следующим направлениям ⇓.

Вид риска	Интервал оценки, %	Параметры риска	Значение оценки для предприятия, %	Пояснение к оценке
Безрисковая ставка *	8,5	Доходность по облигациям ОФЗ ЦБ РФ	8,5	—
Ключевая фигура, качество и глубина управления	0-5	Распределенность управленческих решений	1,0	Структура управления распределена между 11 членами совета директоров
Размер предприятия и конкуренция на рынке	0-5	Оценка размера предприятия (микро, среднее, крупное) и характерное для них влияние конкурентного риска на рынке	1,0	ПАО «КАМАЗ» относится к крупных и стратегическим предприятиям, уровень риска конкуренции низкий
Финансовый анализ компании	0-5	Оценка финансового состояния предприятия и структуры заемных и собственных средств	3,0	Финансовое состояние предприятия не стабильное: высокая доля поддержки государства (субсидии), высокая доля заемного капитала, выручка имеет неравномерное поступление
Товарная и территориальная диверсификация	0-5	Оценка ассортимента продукции и сбытовой сети	1,0	Предприятие имеет контракты с международными партнерами, функционирует как на региональном так и на международном рынке. Ассортимент продукции широкий
Диверсификация клиентуры (объем рынка)	0-5	Оценка спроса на рынке на производимую продукцию, количество потенциальных клиентов и объем рынка	0,5	Развит ка корпоративный так и потребительский сегмент потребления
Устойчивость прибыли	0-5	Оценка факторов формирования выручки и чистой прибыли предприятия. Прогнозирование направления изменения	3,0	Наблюдается положительный тренд роста чистой прибыли за последние 4 года. Поступление прибыли неравномерно. Высокий процент изменение прибыли
∑ Итого ставка дисконтирования:	18,0

*безрисковая процентная ставка берется как доходность государственных облигаций ОФЗ (см. → изменение доходности) или доходность высоконадежных вкладов в ПАО «Сбербанк» с кредитным рейтингом А3.

Коэффициент капитализации = ставка дисконтирования — средний темп роста

Коэффициент капитализации = 18-15 = 3%

Стоимость компании = D6/C8

Стоимость компании составила 486508123 тыс. руб.

На рисунке ниже рассчитаны основные показатели для оценки стоимости компании ⇓.

⊕ Скачать пример использования метода капитализации для оценки бизнеса в Excel

Выводы

Метод капитализации дохода применяется для оценки компаний с устойчивыми денежными поступлениям за период 5 и более лет. В ситуации высокой конкуренции прибыли компаний имеют сильную волатильность, что затрудняет адекватное применение данного метода. Также подход имеет множество корректировок дохода и экспертных решений в оценке рисков, что делает его субъективным в принятии решений. Наибольшую точность метод имеет при рыночной оценке коэффициента капитализации и стоимости компании в сопоставлении с аналогичными.

Оценка стоимости бизнеса	Финансовый анализ по МСФО	Финансовый анализ по РСБУ
Расчет NPV, IRR в Excel	Оценка акций и облигаций

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки. 1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив. 2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы — aij — представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9: 1 — равная важность; 3 — умеренное превосходство одного над другим; 5 — существенное превосходство; 7 — значительное превосходство; 9 — очень сильное превосходство; 2,4,6,8 — промежуточные значения. Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5, cравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е

набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5, cравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Согласование результатов оценки недвижимости:

Структурирование по иерархии:

А — возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.

Б — тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

В — способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

Г — способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев. Матрица согласования критериев

Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию. Оценка результатов по критерию А

	Доходный метод	Затратный метод	Сравнительный метод	Расчет	Вес критерия
Доходный метод
Затратный метод
Сравнительный метод
Сумма

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице. Матрица согласования результатов

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс), где ДС — стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода; ЗС — стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода; СС — стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода; Хд, Хз, Хс — вес каждого подхода.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

На третьем этапе применения метода капитализации дохода начальная стоимость стоимости бизнеса (V) рассчитывается путем деления капитализированной базы (I) на коэффициент капитализации (R).

На четвертом этапе начальная стоимость, рассчитанная выше, корректируется, если необходимо, в результате чего конечная стоимость предприятия получается путем капитализации доходов.

Корректировки первоначальной стоимости производятся путем добавления стоимости излишков и нерабочих активов, которые не участвуют в создании потоков капитализированных доходов. Такие активы могут включать неопознанное оборудование, неиспользованную недвижимость и т. Д.

Кроме того, если у компании имеется избыток оборотного капитала на дату оценки, его стоимость должна быть добавлена к стоимости существующего предприятия. При отсутствии оборотных средств стоимость предприятия должна быть уменьшена на эту сумму.

Как правило, результаты расчета метода капитализации доходов представляют стоимость предприятия в целом при наличии 100% -ного контроля над единственным владельцем. Если необходимо указать стоимость меньшей доли, необходимо сделать соответствующую скидку на отсутствие контроля над предприятием. При необходимости скидка также может быть сделана из-за недостаточной ликвидности оценочной доли.

Вес критерия

Метод Ринга подходит для оценки инвестиций в готовые объекты строительства относительно небольших размеров при сроках окупаемости до 10 лет. В более долгосрочной перспективе и для оценки крупных объектов недвижимости (торгово-развлекательные центры в крупных городах, спортивные комплексы, здания вокзалов и аэропортов и др.) данный метод недостаточно эффективен, т.к. необходимо учитывать множество внешних факторов, в том числе политических и экономических, а также форс-мажор.

Для применения метода нужно располагать обширной информацией по аналогичным сделкам, при этом должна обеспечиваться максимальная «прозрачность» данных. Это касается арендной платы, коммунальных платежей и других расходов, которые уменьшают валовый доход арендодателя.