Комплексное освоение территории — это что такое?

Договор о комплексном освоении территорий

Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.

Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:

• застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
• право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
• чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
• сроки действия документа и тому подобные пункты.

В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.

Минусы КОТ

Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.

Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.

Комплексное развитие – проект по застройке и благоустройству территории с предварительным сносом существующих объектов

Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ ввёл в Градостроительный кодекс РФ новую главу 10 «Комплексное развитие территорий» (КРТ), которой регулируется единый механизм КРТ и сноса аварийного и ветхого жилья.

Данное законодательное изменение может коснуться 44% от всех многоквартирных домов России: примерно столько в стране МКД, подпадающих под критерии гл. 10 ГрК РФ. Таким образом, № 494-ФЗ утвердил механизм сноса аварийного жилья с учётом мнения жителей таких домов.

Комплексное развитие территорий – это два взаимосвязанных направления:

• Снос и реконструкция не отвечающих современным требованиям аварийных, ветхих, морально устаревших объектов капитального строительства, в том числе многоквартирных домов и объектов инфраструктуры.
• Строительство новых объектов, в том числе МКД, объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, и благоустройство территории по единому проекту.

В КРТ участвуют органы власти, принимающие решение о создании такой территории, инвесторы, заключающие договоры на проведение работ по проекту КРТ и правообладатели недвижимости, которая попала в границы территории, в том числе собственники помещений в МКД и даже наниматели жилья по договорам соцнайма.

Проблемы комплексного освоения земель

Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.

В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.

Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.

Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.

История появления

Константин Филиппишин, генеральный директор Управляющей компании «Экодолье», считает, что «изначально тенденции комплексного развития территорий возникли на Западе. У нас же еще и сейчас люди предпочитают самостоятельно купить участок земли и потом в течение нескольких лет строить дом без проекта».  Однако Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», убежден, что «вся история нашего государства базируется фактически на том, что в современном понимании называется комплексным освоением. Менялись векторы развития: от заселения и освоения новых земель для сельского хозяйства до промышленного развития в советские годы и создания мощнейших центров экономической и промышленной активности всей восточной части страны. Без КОТ и связанного с этим понятия районной планировки не было бы никогда инвестиционно-активных городов  с интенсивной экономикой». Исходя из этого, вполне справедливо утверждение Алтухова, что современные проектировщики и градостроители  учились на советской школе районной планировки, а КОТ стали современным воплощением этой классической идеи.

«Золотой стандарт» застройщика

— На сегодняшний день комплексное освоение территорий, пожалуй, единственно возможный и наиболее прогрессивный формат обеспечения россиян жильем, подразумевающий несколько уровней: качественное жилье, обустроенные дворы, социальную инфраструктуру. Речь идет о комфортной среде обитания, когда все перечисленные факторы грамотно продуманы и, сочетаясь, дополняют друг друга. Реализация такого проекта соединяет усилия целого ряда компаний, которые создают для человека мельчайшие детали быта: планировку кухни, в которой удобно разместятся стандартные блоки мебели; подъезды с трапами для мытья собак; хорошие дворы с вариантами вандалоустойчивых детских и спортивных площадок. Также возможна компиляция детских и спортивных площадок, чтобы отцы, которые гуляют с детьми, могли заняться спортом, пока их ребенок играет на своей территории. В шаговой доступности должна находиться социальная и торговая инфраструктура, вновь созданные рабочие места. То есть, комплексное освоение территории (КОТ) – это создание, наряду с возведением жилья, удобного мини-города.

После того, как учтены основные критерии КОТ, имеет смысл говорить об организации SMART-среды. Этот принцип активно используется в Японии, Юго-Восточной Азии и Европе, подразумевая несколько уровней обеспечения комфортного проживания человека: экологическое строительство; правильную прокладку коммуникаций, удобных в эксплуатации и не требующих частого ремонта; энергосбережение в виде обще- и внутридомовых приборов учета, а также управление энергоресурсами в соотношении офиса и жилья или торговли-офиса-жилья с учетом времени суток и года.

SMART-среда – это комплекс вещей, которые, с одной стороны, зависят от применения энергосберегающих технологий, с другой – от грамотного проектирования. В России, к сожалению, проектирование пока не позволяет учесть все нюансы. Это во многом обусловлено их долговременной окупаемостью. Территория Подмосковья в этом плане удобна хотя бы из-за более высокой доходности многих строительных проектов. В других регионах возможности оборудовать жилье минимальной инфраструктурой и при этом не поднять планку его доступности куда скромнее.

В чем вы видите задачу «Деловой России» в рамках КОТ?

— Думаю, мы должны выявлять и аккумулировать лучшие практики как в России, так и в Подмосковье, постепенно выводить некий «золотой стандарт», соблюдение которого стало бы хорошим тоном для застройщика. Решение этой задачи не требует отлагательства, потому что мы продумываем среду, в которой будут жить люди через 5-10-15 лет. За 3 дня такие вещи не решаются. Однако хочу сказать, что в последнее время качество предлагаемых рынком проектов значительно повысилось. Крупные застройщики активно применяют принципы комплексного освоения территорий. Во всяком случае, в тех проектах, которые создаются сейчас, заложено много здравых идей.

Общее собрание в доме по вопросам КРТ проводится по специальным нормам ЖК РФ об инициаторе, кворуме и составе участников

Для проведения общего собрания собственников по вопросам КРТ внесены изменения в ЖК РФ. Корректировки и дополнения коснулись ст.ст. 44 – 46 ЖК РФ. Так, к компетенции общего собрания собственников отнесено решение о включении дома в КРТ жилой застройки и исключении его из проекта (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

При этом в голосовании по таким вопросам принимают участие не только собственники помещений в МКД, но и наниматели квартир по договорам соцнайма как представители владельца помещений, например, муниципалитета. Это прописано в ч. 3.2 ст. 45 ЖК РФ.

Также № 494-ФЗ ввёл в ЖК РФ специальные нормы по кворуму на ОСС, который нужен для принятия решения по вопросу включения/исключения дома из границ КРТ, и установил отдельный список инициаторов таких собраний. Об этом и других нюансах проведения общих собраний по КРТ в многоквартирных домах мы подробно поговорим с экспертами Ассоциации «Р1» на семинаре «Управление МКД в 2021 году: риски и новые правила, работа с жителями».

Он состоится 15 апреля в Москве. В программу мероприятия попали самые актуальные и острые вопросы в сфере управлениями домами, в том числе проведение онлайн-ОСС, применение новых СанПиН на практике, отношения с клиентами, прямые договоры с РСО, правила противопожарного режима и другое. С полной программой семинара и условиями участия ознакомьтесь на странице мероприятия.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:

• развитие уже застроенных территорий;
• КОТ;
• проекты по комплексному развитию земель, инициированные собственниками участков;
• проекты по комплексному развитию земель, инициированные муниципалитетом.

Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.

Фактические задачи КРТ

На практике же данный институт часто превращается в средство «расчистки площадок» в интересах застройщиков. В первую очередь это актуально для Москвы. Так КРТ является основанием для принудительного изъятия у собственников их недвижимости. При этом решение о сносе для целей КРТ может быть принято, в том числе, в отношении объектов, не являющихся аварийными и фактически вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. А размер компенсации собственникам сносимой недвижимости часто существенно ниже рыночной стоимости.

Собственникам в таком случае предлагается самим участвовать в КРТ, в качестве альтернативы изъятию имущества. Но реализация КРТ собственниками практически заблокирована в связи с предъявляемыми к ним требованиями. Так необходимо единогласное согласие всех правообладателей на участие в КРТ, проект должен быть реализован со строгим соблюдением сроков, построить необходимо не менее площади, предписанной уполномоченным органом. В противном случае собственников ждёт расторжение договора и серьёзные финансовые санкции. Также реализация КРТ правообладателями осложняется необходимостью действовать согласованно и риском возложения на всех соседей ответственности за допущенный одним из них срыв сроков или иные нарушения. Для правообладателей, чаще всего не являющихся профессионалами в сфере девелопмента, риски представляются крайне высокими.

В связи с этим на практике становится актуально оспаривать либо факт отнесения участка к зонам КРТ и изъятия имущества, либо размер компенсации.

Также в ряде случаев КРТ становится инструментом контроля нового строительства со стороны чиновников. Что особенно актуально, если для иных территориальных зон устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство. Так в Подмосковье строительство многоквартирных домов вне рамок КРТ не допускается на участках менее трёх гектаров. В Московской области зона КРТ (ранее – КУРТ) нередко устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли.

Применение режимов КРТ возможно как к соответствующим зонам, заранее установленным в правилах землепользования и застройки, так и к иным территориям, определяемым уполномоченным органом. Во втором случае изменения в ПЗЗ вносятся уже при реализации проекта. Причём в этом случае применяется «обратный» порядок разработки градостроительной документации. А именно – сначала уполномоченный орган принимает решение о КРТ, в котором устанавливает те границы территории, виды разрешённого использования и параметры строительства, которые считает нужным и только потом на основании этого решения разрабатывается проект планировки территории, одновременно с которым готовятся и утверждаются изменения в генеральный план и ПЗЗ. То есть для режима КРТ игнорируется приоритет генерального плана и ПЗЗ как документов стратегического планирования, принимаемых на длительный период и служащих основой для разработки документации по планировке территории.

В то же время применение режима КРТ к застроенным территориям с эффективно используемой недвижимостью не должно быть произвольным. Соответственно если проект комплексного развития территории инициирован в отношении участков, на которых отсутствуют объекты, соответствующие критериям применения данного режима (аварийные, самовольные, не соответствующие градостроительному регламенту или подлежащие сносу по целевым программам) то такие действия уполномоченного органа могут быть оспорены. Аналогично – если площадь соответствующих объектов несоизмеримо мала по сравнению с площадью надлежаще используемости недвижимости в зоне КРТ.

С другой стороны данный механизм выгоден застройщикам при реализации крупных инвестиционных проектов, и собственникам недвижимости, планирующим новое крупное строительство на ее месте.

Так, этот режим позволяет разрешить в комплексе вопросы оформления аренды под строительство, градостроительного регламента застраиваемой территории, создания для нее необходимой инфраструктуры и т.д.

Для каждой зоны КРТ устанавливаются показатели инфраструктурной обеспеченности территории. Это означает, что для освоения территории в рамках зоны комплексного развития владелец земельного участка или инвестор должен принять на себя обязательства обеспечить территорию данной зоны инфраструктурой.

Подробно специфике КРТ в Москве смотрите здесь.

Освоение новых территорий

Впервые территория Центральной России начала осваиваться славянскими племенами еще в VIII веке, долгое время территория между Окой и Волгой была восточной частью Киевской Руси.

Однако, после нашествия монголо — татарского завоевателей, в XIII веке на этой территории образовался новое государственное образованием, центром которого стала Москва. Это стало первым шагом на пути к зарождению собственной государственности нашей Родины.

Со временем, население Центральной России начинает постепенное осваивание новых северо-восточных земель. Заселялись равнины Северной Двины, побережье Камы и Белого моря. В середине XVI века к русскому государству присоединились Астраханское и Казанское ханство, таким образом, к территории были присоединен бассейн Волги. (см. тему ).

Именно в этот момент государство приобретает свою многонациональность: здесь проживают не только потомки славян, но и татары и башкиры. Главным препятствием для освоения новых земель для русского народа оказалась горная система Урала.

Но уже в 1581 году, русские отряды во главе с Ермаком, смогли пересечь Уральский хребет, таким образом, открыв путь народу к бескрайним широким просторам Сибири и Дальнего Востока.

Однако суровые климатические условия этих регионов не способствовали переселению людей с более благоприятной для жизнедеятельности центральной части государства.

Более активно переселенцы обосновывались в степных землях, которые располагались южнее Оки, отвоевывая территории у татарских кочевников. Активное освоение Сибири совпадает с началом развития производства и сельского хозяйства в XVIII веке.

Именно с этого периода началась массовое освоение цельных земель восточной Сибири, которое длилось на протяжении двух столетий и окончательно завершилось только в 1950 году.

Земледельцы расселялись как в Сибири, так и на территории северной части современного Казахстана, где по сегодняшний день большинство населения составляют русские.